기준시가 공시지가 실거래가 부동산 용어 차이 정리

부동산에 많은 관심을 갖다 보면 다양한 부동산 과련 용어들로 인하여 어려움을 느낄 때가 많습니다. 마음먹고 부동산 공부를 하고 싶지만 다양한 용어들 때문에 이해가 힘든 경우가 많은데요.

 

국민들이 가장 헷갈리는 용어 중 하나가 바로 기준시가 공시지가의 개념이 아닐까 생각합니다. 자세히 파고 들어가면 표준시가, 실거래가 등의 더 많은 용어들도 있는데요. 거두절미하고 전문가가 아닌 일반인으로서 기본적으로 알아두면 좋을 만큼의 용어에 대해서만 알아보도록 하겠습니다.

 

 

기준시가 공시지가 차이

 

 

물론 욕심이 있는 사람들이라면 보다 자세하게 알고 싶어 하지만 그렇게 까지 알려고 하다간 오히려 머리만 아플 수가 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 거래를 한 번이라도 해본 사람들이라면 기준시가 공시지가, 실거래가, 시가표준액, 공시 가격이란 말을 한 번쯤 들어본 적이 있습니다. 단어의 의미만 살펴보면 실거래가는 그 의미가 와 닿지만 공시지가 기준시가는 조금 헷갈릴 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

◈ 실거래가

 

실거래가란 말 그대로 자신이 부동산을 취득하는 데 있어 실제로 지불한 가격을 의미합니다. 실제 거래한 금액이 실거래가 인 셈이죠. 실거래가는 양도세 및 취득세 부과 시 산정기준이 되며 실거래가를 낮은 금액에 취득하고 높은 금액에 매도하게 되면 그만큼의 양도 차익을 많이 낼 수가 있습니다. 실거래가는 자신이 지불한 금액이라고 생각하면 됩니다.

 

취득세 : 재산권을 취득하는 데 있어 부과되는 세금

양도세 : 재산권을 양도하면서 발생하는 양도차익에 부과되는 세금

 

 

 

 

◈공시지가

 

공시지가란 무엇일까요? 한마디로 말하면 공시지가는 순수한 땅값이라고 생각하는 것이 이해하기 가장 쉽습니다. 땅이라고 모두 가격이 동일하지 않습니다. 역세권 주변 땅이냐, 한강변 앞이냐에 따라 가격이 달라지기 마련입니다. 이러한 공시지가는 표준지공시지가와 개별지공시지가로 구성되어 있습니다. 

 

한 가지 궁금한 점이 전국의 땅을 하나하나 가격을 책정하기가 과연 쉬울까요? 그렇지는 않습니다. 전국의 땅값을 메기기 위해서는 많은 인력과 시간이 필요하고 시간이 경과함에 따라서 가격이 상승되기 때문에 상승분이 반영되지 않을 수가 있습니다. 특히 부동산 가격이 상승하는 시기에는 실질적으로 많은 차이를 보일 수도 있는 법이요. 이러한 유로 공시지가산정은 1년에 한 번씩만 하는 것입니다. 그리고 그 기준일은 1월 1일입니다.

 

 

 

 

◈공시지가 산정방법

공시지가를 산정하는 방법은 전국에 있는 2700만 필지의 토지 중에서 대표성이 있다고 생각하는 50만 필지만 추려서 산정하고 있습니다. 이는 전국의 모든 땅을 실질적으로 평가하기가 어렵기 때문입니다. 이렇게 대표성 있는 50만 필지를 면적(㎡) 당 산정한 금액을 바로 표준지공시지가라고 합니다. 

 

 

표준공시지가 예

 

주소지를 입력 후 표준지공시지가를 검색하면 위와 같이 해당 지역의 땅값이 ㎡당 얼마씩 되어 있는지 알 수 있습니다. 같은 잠실 송파구 석촌동이라고 해도 ㎡당 공시지가가 15,300,000원, 5,920,000원, 5,520,000원 인 것을 알 수 있습니다. 이 말은 노른자위 땅일수록 표준지공시지가 역시 높다는 것을 나타내고 있습니다.

 

 

 

 

반면 개별공시지가란 표준지공시지가를 기준으로 지역에 따라서 각각 평가한 면적(㎡) 당 토지의 가격을 의미합니다. 표준지공시지가를 기준으로 개별토지의 가격을 면적당으로 측정한 것이라 할 수 있습니다. 자신이 거주하는 아파트 혹은 일반 주택의 개별공시지가는 소유주가 아니어도 누구나 확인이 가능합니다. 확인방법은 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미 사이트에서 가능합니다.

 

 

개졀공시지가 예

 

 

◈시가표준액

 

개별주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격, 토지의 개별공시지가가 공시되어 있는 경우 시가표준액과 공시 가격은 동일합니다. 1 주택 보유자 종합부동산세(종부세)의 경우 공시 가격 9억 원 초과 주택에 대해서 부과가 된다. 여기서 말하는 공시 가격은 실제 부동산 취득 당시 지불한 금액이 아닌 정부에서 조사해서 측정한 가격이다. 보통 실거래가 기준 60% 정도로 측정된다. 

 

 

 

실제 거래가 되는 가격에 비해 저평가되어 있다 보니 고가의 주택을 보유하지 않는 이상 종합부동산세 부과대상에 포함되지 않는 경우가 많다. 정부에서 공시지가를 90%까지 올린다고 발표한 방침은 이러한 공시 가격의 상승은 물론 종부세 대상자가 많아지는 것을 의미한다.

 

시가표준액은 취득세, 재산세, 등록세, 종합토지세 등 지방세의 과세기준이 된다.

 

 

 

 

자신이 살고 있는 집의 공시지가를 확인하고자 할 때는 국토교통부 부동산 공시 가격 알리미 홈페이지에서 확인이 가능하다. 부동산 취득 시 혹은 종합부동산세 과세기준이 되는 공시 가격은 혹은 시가표준액은 아파트, 연립주택, 다세대, 다가구, 단독주택에 따라서 확인하는 방법이 다르다.

 

아파트, 연립주택, 다세대의 경우 공동주택 공시 가격을 통해서 확인할 수 있다. 서울 전용면적 84㎡ 아파트임에도 불구하고 실제 거래가 되고 있는 가격에 비하여 낮게 책정되어있는 공시 가격을 알 수 있다.

 

 

서울에 위치한  전용면적 84㎡ 공동주택 공시가격 예

 

 

단독, 다가구, 다중주택의 경우 개별 단독주택 공시 가격을 통해서 확인할 수 있다.

 

◈ 부동산 공시 가격 알리미 바로가기

 

 

서울에 위치한 개별 단독주택 공시가격 예

 

 

 

많은 사람들이 집의 구조가 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 빌라 등의 구분 방법에 대해서 잘 모르고 있다.

 

다세대 다가구 차이 연립주택, 빌라, 아파트 구분방법

 

자신이 사는 집이 빌라인지, 연립인지, 다가구인지, 다세대인지 이러한 집의 분류는 다음 시간에 설명하도록 하겠다.

 

 

◈ 기준시가

 

순수 땅에 대한 가격을 측정한 것이 공시지가였다. 반면 기준시가는 해당 토지 위에 지어진 건축물을 포함한 감정가액을 메긴 것을 의미합니다. 기준시가는 국세청이 직접 지정도 가능한데 투기가 우려되는 지역의 국세에 부과하는 국세의 기준이 되는 가격을 말합니다. 

 

기준시가의 경우 부동산 양도 시 거래된 이력이 없거나 혹은 수십 년 전의 거래로 인하여 자료가 없는 경우 국세청에서 세금 부과 시 참고자료로 사용되는 기준입니다. 

 

 

 

 

😊 종합하면 공시지가의 경우 순수 땅에 대한 가격을 메겨놓은 것을 말합니다.

 

이때 공시지가는 전국의 땅을 일일이 조사할 수 없기 때문에 대표 필지를 추려서 산정하게 되는데 이 가격은 표준지 공시지가라고 합니다. 개별지 공시지가는 표준지 공시지가를 기준으로 측정한 개별 토지의 면적당 가격입니다.

 

기준시가는 땅 위에 지어진 건축물의 감정가액까지 감정 평가한 것을 나타냅니다. 이렇게 이해를 해보시는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

 

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