계약갱신청구권 거부사유 총정리, 임대인이라면 꼭 알아두자

금리가 낮아지면서 많은 자금이 부동산 시장으로 유입되었죠. 이렇다 보니 많은 투자자들이 오피스텔이나 갭 투자 등 다양한 방식으로 부동산 투자를 하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이로 인하여 다주택자들이 늘어나게 된 반면 여전히 무주택자인 사람들도 많다고 합니다.

 

2020년 7월 정부가 주도하는 임대차 3 법이 국회를 통과하면서 임대인들과 임차인들의 희비가 교차하고 있습니다. 임차인 입장에서는 이사 걱정 없이 전세 계약 시 최대 4년까지 살 수 있는 주거가 보장되면서 상당히 만족스러워졌다고 할수 있습니다.

 

임차인들의 권리가 이전보다 보장된반면 임대인들의 경우 재산권 행사에 제한이 생기면서 임차인들과 분쟁에 휘말리기도 한다는 소식들이 들려오고 있습니다. 임대인들의 모임 혹은 카페를 만들어 임차인을 상대하는 방법 등의 정보를  공유하는 사람들이 늘어나고 있는데요.

 

가장 많은 분쟁의 원인이 되는 합법적인 계약갱신청구권 거부 방법에 대해서 이야기해볼까 합니다. 또한 임대차 3법에 대해서도 알아보고자 하니 참고하시기 바랍니다. 

 

 

 

계약갱신청구권 거절사유

 

임대차 3법 이란 무엇인가?

 

2020년 7월 30일 국회에서 임대차 3 법이 통과되었습니다. 이 법안의 취지는 임차인의 권리보호를 위한다는 의미에서 정말 좋은 것 같습니다. 하지만 막상 법이 시행되면서 여기저기서 잡음이 일어나고 있는데요. 그 이유는 임차인들에게 다소 유리한 법안이다 보니 임대인과 임차인 사이에서 마찰들이 생겨나고 있는 것입니다. 국민 모두가 혜택을 보면 좋지만 이익을 보는 사람이 있다면 반대로 손해 보는 사람들도 생겨날 수밖에 없는 것이 안타까운 현실인 것 같습니다. 

 

 

결국 임대인과 임차인들의 입장이 서로 다를 수밖에 없고 이로 인한 분열이 하나의 정쟁이 되어 정치권에서는 시끄러울 수밖에 없는 이유인 것도 같습니다.

 

임대차 3법은 3가지의 법안으로 구성되어 있습니다. 

 

• 전월세 신고제
• 전월세 상한제
• 계약갱신청구권

 

 

 

전월세 신고제

전월세 신고제는 2021년 6월 1일 이후 계약되는 전월세의 경우 공인중개사가 또는 직거래 시 임대인이 해당 시군구청에 임대차 계약정보를 계약이 이루어진 30일 이내에 신고하도록 만든 법안입니다.

 

전월세 계약이 투명하게 공개되는 것은 물론, 임차인들이 따로 확정일자를 받지 않아도 전월세 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 생기기 때문에 임차인들에게는 상당히 유용한 법안이라 할 수 있습니다.

 

전국의 모든 지역과 주택을 대상으로 하는 것은 아니며 앞으로 발표될 법 시행령에서 시행할 지역과 임대료 수준을 정하도록 하였기 때문에 임차인들이 보다 합리적인 계약을 맺을 수 있다고 합니다.

 

 

 

 

전월세 상한제

 

전월세 상한제는 전세계약 시 전세보증금을 일정 범위 한도 내에서 초과해서 인상할 수 없도록 만든 법안입니다. 직전에 계약한 계약금에서 최대 5% 까지만 인상이 가능하도록 법으로 정해놓은 것입니다.

 

이렇다 보니 임대인의 입장에서는 개인의 재산권에 대한 침해가 있는 것이 아니냐는 많은 말들이 오가기도 했습니다. 반면 임차인의 입장에서는 전셋값이 높아지는 환경에서도 5%의 인상만 적용받기 때문에 상대적으로 부담이 적어지게 되는 상황을 맞이하게 된 것입니다.

 

 

 

계약갱신청구권

 

가장 많은 말들과 문제가 되는 것이 바로 계약갱신청구권입니다. 전세로 거주하는 임차인들에게는 가장 큰 걱정거리 중 하나가 2년마다 새롭게 전세계약을 체결해야 하는 부분이었습니다. 집주인이 더 높은 전세보증금을 받고자 계약해지를 하는 경우가 많았는데요. 이러한 임차인들을 보호하기 위하여 기존 2년의 임차기간에 +2년 더 거주할 수 있는 권리인 계약갱신청구권을 법으로 보장해 놓은 것입니다.

 

이로 인해 최대 4년까지 거주할 수 있게 되었는데요 세입자가 권리권을 행사하지 않으면 2년만 거주하고 이사를 나갈 수 있기 때문에 임차인에게 유리한 법안이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

임차인에게 분명 유리한 법안이긴 하지만 다음과 같은 상황이라면 임차인이 갱신청구권을 사용하더라도 임대인이 거부할 수 있는 권리가 있는 것이기 때문에 임대인이라면 꼭 알고 있는 것이 중요합니다.

 

 

계약갱신청구권 거절사유

 

주택임대차보호법에 의하면 임대인은 아래와 같은 상황에 해당되는 경우 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있다.

 

• 임차인이 2기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우. 쉽게 말하면 세입자가 2개월의 임차료를 연체했을 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거부할 수 있다는 것입니다.
• 거짓 혹은 부당한 방법으로 임차한 경우
• 임대인과 임차인이 합의하여 임차인에게 보상을 한 경우.
• 주택의 일부를 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 파손하게 된 경우.
• 임대인의 직계존속 및 직계비속이 실거주를 목적으로 살고자 할 경우.
• 임차인으로써 의무를 위반하거나 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.
• 임대인의 동의 없이 일부를 전대한 경우

 

주택임대차보호법(법률).pdf

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이밖에도 거절 사유에 해당하는 항목들이 더 있지만 가장 중요한 항목 위주로 소개해 보았습니다. 계약갱신청구권 거부사유에 해당되는 항목은 주택임대차 보호법(법률)을 첨부하니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

임대인의 입장에서는 부동산 가격이 상승하는 시기에 더 높은 전세보증금을 받고 싶어 합니다. 시장 가격에 맞춰야 하기 때문이죠, 하지만 반대로 임차인의 입장에서는 이러한 전세 가격 상승이 부담되는 것이 사실입니다.

 

이러한 이유로 정부에서는 임대차보호법을 시행하고 있지만 반대로 임대인들 입장에서는 자신의 재산권 행사에 있어 여러 가지로 어려움이 생겨 곤란한 상활들도 겪고 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

정부에서는 임차인뿐 아니라 임대인들에게도 정당하게 계약갱신청구권 거부 권리를 명시한 만큼 위와 같은 상황을 잘 알아두는 것이 중요합니다.

 

임차인을 내보내기 위해서 실거주를 한다는 이유로 계약해지를 요구하는 경우도 발생했는데요. 이러한 서실이 허위로 밝혀질 경우 임차인으로부터 손해배상 청구를 당할 수도 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

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