임대인 임차인 모두 알아야할 환산보증금 계산(상가임대차보호법)

임대인, 임차인이라면 한 번쯤 환산보증금이란 용어에 대하여 들어본 적이 있을 것이다. 특히나 사업장을 운영하는 임차인이라면 환산보증금을 정확히 알아둘 필요가 있다. 

 

환산보증금이 어느정도인지에 따라서 임차인으로서 보호받게 될 항목에 차이가 있기 때문이다. 상가임대차보호법은 임차인의 경제적 활동을 보호하기 위하여 만들어진 법이다.

 

 

하지만 모든 임차인이 대상이 되는 것이 아니다. 바로 사업장이 위치한 지역의 환산보증금 계산액수에 따라서 보호여부가 결정되기 때문이다.

 

환산보증금이란?

상가임대차 보호법에서 환산보증금이란 임대차계약시 정한 기존의 보증금에, 월차임 X 100을 한 금액을 합한 금액을 말한다. 

 

환산보증금 계산방법은 다음과 같다.

보증금  3,000만원, 월차임 250만 원의 임대차 계약을 환산보증금으로 변경하면 다음과 같다.

 

3,000만 원 + (250만 원 X 100) = 280,000,000원(환산 보증금)

 

환산보증금이 중요한 이유는 액수에 따라 상가임대차 보호법의 적용을 받는 기준이 되기 때문이다.

 

 

이처럼 환산보증금은 지역마다 각각 다르게 정해져 있다.  A라는 사람이 서울에서 음식점을 운영하고 있다. 해당 가게의 임환산보증금을 계산해 보니 9억 이내였다면 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것이다.

 

반면 환산보증금이 9억을 초과한다면 상임법을 일부 적용받지 못하게 될수가 있는 것이다. 강남과 같은 임차료가 높은 상권의 경우 보증금 5억 월차임 500만 원에 계약을 맺은 B 씨의 경우라면 환산보증금이 10억이 되기 때문에 상가임대차보호법중에서 일부만 적용받게 된다.

 

그렇다면 사업을 하는 임차인에게있어 상가임대차보호법은 왜 중요한 것일까? 바로 임차인을 보호하기 위한 규정으로 이루어졌기 때문이다.

 

 

상가임대차보호법 보호규정

 

대항력

이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에게 주장할 수 있는 효력이다. 최초 임대차 계약을 맺은 임대인이 변경되었다 하더라도 임차인은 새로운 양수인에게 기존 임대차관계의 효력을 주장할 수 있는 것이다.

 

권리금 회수 보호규정

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인이 방해하면 임대차기간이 종료한 날로부터 3년 이내 손해배상 청구가 가능하다.

 

차임증감청구권

임대인의 경우 계약 갱신을 통한 차임 증감 시 기존 차임의  최대 5% 이내까지만 인상할 수 있다.

 

3기 차임 연체 시 해지규정

임차임이 3기 차임을 연체시 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

갱신청구권(임대차 존속기간)

상가임대차 보호법에 적용될 경우 임대차 존속기간의 경우 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한다 하더라도 1년으로 유효함을 주장할 수 있다. 또한 계약 갱신 시 최대 10년까지 가능하여 임차인의 권리보호가 향상되었다.

 

우선변제권

보증금이 일정액 이하의 경우 임차인은 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다. 상가가 경매 또는 공매를 통하여 매각되었을 경우 경락대금에서 우선적으로 변제를 받을수 있는 것이다. 단 선순위 저당권자가 있는 경우 후순위로 변제를 받는다는 사실.

 

최우선변제권

소액임차인에게만 해당되며 최우선 변제권의 경우 앞에서 말한 환산 보증금과 달리, 일반 보증금의 금액에 따라 결정된다. 지역별 보증금 액수가 다른 게 특징이며 최우선 변제금의 경우 선순위 저당권자가 있어도 최우선적으로 변제를 받을 수 있는 것이 특징이다.

 

환산보증금 계산 시 보증금 액수가 기준에 부합되면 상가임대차 보호법을 적용받는다. 그리하면 임차인으로써 보다 안정적인 사업을 운영해 나갈 수 있는 것이다.

 

만약 환산보증금 계산 시 지역별 보증금을 초과했다 하더라도 보호를 받지 못하는 것은 아니다. 다만 보호받을 수 있는 부분이 줄어들 뿐이다.

 

 

환산보증금 초과 시 적용되는 상가임대차 보호법

1. 대항력
2. 갱신청구권
3. 3기 차임 연체 시 해지
4. 권리금 회수보호규정
5. 차임증감청구권 5% 제한 없음

우선변제권과  묵시적 갱신은 적용이 되지 않는다. 

 

마지막으로 상가임대차 보호법에 적용되기 위해서는 지역별 환산보증금액수와 함께 대항력을 갖추어야 한다. 대항력을 갖추지 못할 경우 환산보증금 이내라 하더라도 상임법 적용이 안되기 때문이다.

 

상가의 경우 대항력을 갖추기 위해서는 건물인도 + 사업자등록을 해야 한다. 대항력은 계속 유지해야 하며 사업자 등록이 필수이면서 영업용으로 사용하는 임대차여야만 한다.