묵시적 갱신, 합의갱신, 계약갱신요구권(청구권) 차이점어떻게 다를까

이번시간에는 임대차계약 관련해서 많은사람들이 잘모르고 있는 묵시적갱신, 합의갱신, 계약갱신요구권에 대해서 자세히 설명해 볼까한다.

 

임대차계약의 만기가 도래할때가 되면 임대인과 임차인 사이에 작은 분쟁이 발생하기도 하고 원만하게 합의를 통하여 연장계약을 하기도 한다.

 

임차인 입장에서는 어떤 계약 방식을 선택하느냐에 따라서 상황에 따라 유불리해지는 만큼 잘살펴보자.

 

 

 

 

묵시적 갱신

 

먼저 묵시적 갱신에 대하여 알아보자. 임대차보호법 제6조를 살펴보면 임대인, 임차인 모두 임대차 계약이 종료되기 6개월전부터 2개월 전까지 기간 동안에 상대방에게 계약 종료를 통지하거나 계약조건 변경을 통지해야한다고 나와있다.

 

 

 

만약 쌍방 모두 임대차 계약 기간 종료 2개월전까지 아무런 통보도 안했다면 서로 묵인하에 기존 계약과 동일조건으로 다시 임대차한것으로 본다고 나와있다.

 

임대인과 임차인 서로가 깜박해서 상호간에 통지를 못했다고 하더라도 보증금/월세의 증감없이 기존계약과 동일하게 연장한다고 법으로 표기해 놓은 것이다.

 

 

사실 임차인 입장에서는 시세보다 저렴한 월세로 임대차 계약을 체결했다면 2년의 계약기간 종료전 굳이 임대인에게 연락을 취할필요는 없다. 가만히 있어도 묵시적으로 연장이 되기때문이다.

 

자신이 임차인이고 계속해서 거주하고 싶다면 묵시적갱신이 가장 좋다고 할수있다.

 

 

 

묵시적 갱신시 임차인에게 유리한점

 

• 기존 계약과 동일한 금액 및 기간동안 거주할수 있다.
• 임차인이 원한다면 계약기간까지 거주하지 않아도 되며, 퇴거 희망시 요청한 날로부터 3개월이 되는날 임대인으로 부터 보증금을 반환받을수 있다.
• 묵시적갱신의 경우 나간다는 통지후 3개월후 나간다고 해도 부동산 중개수수료를 임차인이 부담하지 않아도 된다.
• 묵시적 갱신시 기존 계약기간, 월세가 보장됨은 물론 추후 계약갱신요구권을 통하여 계약기간을 또한번 연장하여 거주가 가능하다.

위에서 본것처럼 묵시적 갱신은 연장계약을 희망하는 임차인에게는 가장 좋은 선택인 반면 임대인에게는 다소 불리한 점이 있다고 할수있다.

 

 

합의갱신

 

임대인과 임차인 상호간의 합의해 의하여 임대차 기간을 마음대로 정할수 있고, 임대료 인상역시 마음대로 할수있다. 계약 당사자의 합의에 의한 계약을 더욱 중요시 하기 때문이다.

 

임대료를 5% 인상범위 보다도 올리고자 할경우 합의갱신을 통해서 진행한다면 가능하다. 단 임대인이 주택임대사업자라면 민특법(민간임대주택에관한특별법)에서 규정하고 있기때문에 합의갱신을 통한 5%이상 증액은 불가하다.

 

2년의 임대차 계약종료 전 임대인과 임차인은 상호합의에 따라 보증금은 그대로 하되 임대료는 10%인상하는 계약을 체결하였다. 임차인이 전월세 상한제를 이유로 거부하지 않는이상 두사람의 계약은 유효하다.

 

 

 

이경우 임대차 3법을 알고있는 임차인이라면 있다면 전월세 상한제 5%인상 제한규정을 이야기 하여 임대료 인상폭을 5%이내로 조정할수도있다. 단 5%이상 인상을 못하는 것은 갱신청구권사용에 의한 계약에만 적용이되기 때문에 갱신요구권은 사용하게 되므로 소멸하게된다.

 

 

임대인과 임차인이 합의갱신을 통한 2년 임대차계약을 체결했다면 묵시적 갱신과 다르게 중간퇴실은 불가하다. 이경우 2년의 임대차 기간을 지켜야 하는건 상호간의 신뢰를 기본으로한 협의에 의한 계약체결이기때문이다.

 

물론 임대인과 협의를 통하여 중간 퇴실도 가능하지만 임대인이 계약기간 종료시 보증금 반환을 해줄것을 주장한다면 임차인은 계약서에 명시되어있는대로 계약기간을 지켜야할 의무가 있는것이다. 

 

따라서 합의갱신기간동안 중간퇴실을 원한다면 보통 임대인과 중개수수료를 부담하는 조건으로 협의하는경우가 많다. 이때  신규임차인이 입주할때까지는 기존 임차인이 월세, 관리비는 당연히 부담하여 임대인측에 손해를 입히지 않아야한다.

 

그래야만 임대인과의 원만환 협의를 이끌어 낼수있고 임차인 역시 중간퇴실이 가능할수있다. 

 

계약갱신요구권(계약갱신청구권)

 

임대차3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신요구권을 말한다. 법령에는 계약갱신요구권이라고 나와있지만 계약갱신청구권과 같은의미로 사용되고 이 단어를 더 많이사용한다.

 

2년의 임대차 계약이 종료되기 2개월전 임대인은 보증금, 월세를 시세에 맡게 올린다며 5% 보다도 훨씬 높게 올린다고 연락이왔다. 보증금/월세를 올려주지 않을거면 나가달라는 임대인

 

이러한 경우 임차인은 어떻게 대응하는 것이 가장좋을까?

 

임대차3법에서 규정하고 있듯 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용할수있다. 임대인에게 연락해서 갱신청구권(갱신요구권)을 사용하고 싶다고 말하자. 막무가내로 나오는 임대인들도 있지만 법으로 해결시 임차인에게 유리하다.

 

5%이내의 증액범위, 기존 계약과 동일한 기간동안의 연장계약을 체결할수 있는것이다.

 

계약갱신청구권 사용시 임차인에게 유리한점

 

• 묵시적 갱신과 동일하게 계약기간중 언제라도 퇴거가 가능하다. 단 퇴거요청이 임대인에게 도달한지 3개월후 보증금을 반환받을수 있다.
• 임대료 인상폭이 5% 이내로 제한되기 때문에 임대인 마음대로 인상할수없다.
• 갱신청구권 사용시 최대 2년의 기간동안 추가거주가 가능하다.

 

아는게 곧 힘이라고 했다. 부동산 계약에 대해서 경험이 없는 사회 초년생 혹은 일반인들의 경우 계약 연장시 임대인들이 주장하는대로 계약이 진행되는 경우가많다.

 

임대인들의 유형을 보면 착한 임대인부터 고약한 임대인들까지 여러분류의 사람들이 있다. 계약 진행에 앞서 조금만 알아두면 유용하게 활용할수 있으니 잘 참고하길바란다.