전세권설정은 언제하는게 좋을까? 전세권 설정 이유 및 주의할점

 

뉴스를 보면 전세사기를 당한 임차인들이 많다는 소식을 자주 접하게 된다. 워낙 사기수법이 다양해지고, 믿고 있던 공인중개사 또한 이러한 행위에 가담하면서 사기를 치다 보니 법에 대해서 잘 모르는 임차인들이 속수무책으로 당하는 경우가 많다.

 

국민의 재산권을 보호하기 위하여 주택임대차보호법에서는 보증금을 보호할수 있도록 각종 제도적인 장치를 만들어 놓고 있다. 

 

전세권이란 무엇인가?

 

그럼에도 불구하고 전입신고가 되지 않아서 보증금을 온전하게 보장 받지 못하는 경우도 있는데 이러한 경우 임차인은 어떻게 대응하는 것이 좋을까?

 

이럴 때는 전세권 설정 제도를 적극적으로 활용해 보는 것을 추천한다. 그렇다면 전세권이란 무엇일까? 

 

전세권이란?

 

 

민법 303조를 살펴보면 전세권에대한 정의가 나와있다.

 

 

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익 하며 그 부동산에 대하여 후순위권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

전세권은 물권이기 때문에 누구에게나 주장할수 있는 권리이며 전세권을 설정하게 되면 등기사항전부증명서(구 등기부등본)을구에 기록된다.

 

 

 

 

전세권을 설정하게 되면 등기사항전부증명서에 전세금, 전세금의 범위, 존속기간, 전세권자가 기록되기 때문에 해당 목적물에 대하여 전세권이 있음을 누구나 확인할 수 있다.

 

일반적으로 주택임대차에서는 대항력 과 확정일자만 갖춘고 있다면 우선변제권을 취득하게 된다. 우선변제권이란 후순위 권리자보다 우선해서 내 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미한다.

 

 

하지만 주택임대차보호법이 보호할수 없는 사각지대란곳은 있기 마련이다. 돌다리도 두드려보고 건너란 말이 있는 것처럼 이중 삼중으로 잠금장치를 해둔다고 해서 결코 나쁘지 않기 때문이다. 그 몇 가지 상황을 정리해 보았다.

 

전세권 설정을 해야하는 경우

 

 

오피스텔에 거주하는 임차인의 경우 전입신고가 불가하다면 전세권 설정을 추천한다.

 

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류한다. 하지만 주택법상 준주택으로 포함되기 때문에 주거용, 업무용으로 사용이 가능하다.

주거용 오피스텔의 경우 전입신고, 확정일자를 받아두면 그나마 안전하다고 할 수 있다.

 

문제는 업무용 오피스텔 임차인의 경우이다.

상가임대차 보호법에서도 우선변제권을 인정해주고 있다. 하지만 그러기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 하는데 사업장인도 및 해당 호실에 사업자등록을 마쳐야만 한다.

 

 

이렇게 요건을 갖추게 되면 우선변제권을 취득할 수 있으며 보증금을 떼일 걱정에서 조금은 안심할 수 있다.

 

하지만 대부분의 업무용 오피스텔을 보면 사업자 등록을 안 해놓고 직원 숙소 및 일반 업무공간으로 활용하는 경우들이 많다. 이러한 경우 보증금을 반환받을 법적 장치에서 벗어나기 때문에 전세권 설정을 해두는 것이 좋다고 할 수 있다.

 

이처럼 전입신고가 불가한 경우 전세권 설정을 통해서 보증금을 보전받을 수 있는 장치를 마련해 두는 것이다.

 

보증보험에 가입이 불가한 경우

 

 

집주인의 보증금 미반환이 사회적으로 많은 문제가 되면서 보증보험을 이용하는 임차인들이 기하급수적으로 늘어났다. 정부 또한 부동산 거래 시 임차인의 보증금을 지키기 위해서 보증보험 가입을 적극 권장하고 있으며 가입한도 안에서 보증금을 책정해서 임대차계약을 체결하기를 강권하고 있다.

 

 

보증보험은 주택의 형태에 따라서 주택가액 및 담보인정비율을 다르게 정해놓고 있다. 아파트와 같은 공동주택의 경우 담보평가 가치가 높게 책정되지만 다세대, 다가구와 같은 주택의 경우 평가가치가 낮기 때문에 보증보헙 가입 시 보증금의 한도 역시 낮다고 할 수 있다.

 

담보인정 비율 한도 내에 보증금이 포함될 경우 보증보험 가입은 가능하지만, 부동산의 가치보다도 보증금이 높아져 버리게 된다면 보증보험 가입은 거절을 당하게 된다.

 

이처럼 고액의 보증금이 포함된 임대차 계약의 경우 임차인 입장에서 보증금을 켜지는 방법이 바로 전세권 설정이라 할 수 있다.

 

 

임대인의 신뢰가 낮다고 생각될 경우

 

 

임대인은 임대차 기간이 종료될 경우 보증금을 반환해 줄 의무를 갖게 된다. 

일반적으로 집을 계약하는 경우 거주하고자 하는 집의 컨디션을 보고 계약을 하지 임대인을 보고 계약을 하는 경우는 드물다. 

 

하지만 계약날 만난 임대인의 모습과 언행을 보고 느꼈을 때 사기꾼 같다는 의심이 든다면 전세권 설정을 요청하는 것도 하나의 방법이다.

 

임대인이 만에 하나 임대차 종료 시 보증금을 반환해 주지 않을 것 같은 의심과 경제적인 빈곤에 허덕이는 것 같다는 생각이 든다면 전세권 설정을 통해서라도 보증금을 지키는 것을 추천한다.

 

 

 

전세권 설정의 장점

 

 

전세권 설정하는 데는 비용이 발생한다. 그럼에도 불구하여도 전세권을 설정하는 이유는 다음과 같다.

 

첫째 전세권을 설정하게 되면 임대인이 보증금 미반환시 경매를 통하여 보증금을 보전받을 수 있다. 전세권 설정이 안 되어 있다면 임대보증금 반환소송을 통해서 승소하고 이후 집행권원을 받아 강제경매를 통하여 보증금을 돌려받아야 하는 만큼 시간과 절차가 사당기간 소요된다.

 

 

 

반면 전세권 설정의 경우 바로 임의경매에 붙일 수 있기 때문에 시간이 단축되고 보다 빨리 보증금을 회수할 수 있다는 장점이 있다.

 

두 번째로 전세권은 채권이 아닌 물권이기 때문에 설정기간 동안에 소유주가 변경된다고 하더라도 임차인의 권리를 주장할 수 있다.

 

셋째 경매 및 공매로 집이 넘어가도 전세권 설정을 하게 되면 낙찰자가 인수해야 하는 만큼 보증금을 회수에 유리하다.

 

전세권 설정 시 주의할 점

 

전세권 설정을 하기 위해서는 첫 번째로 임대인의 동의가 필요하다. 임대인의 동의가 필요한 만큼 집을 알아보는 단계에서부터 부동산을 통하여 전세권 설정등기가 가능한지 여부를 확인한 후 계약체결을 진행하는 것이 중요하다.

 

전세권 설정은 비용이 발생한다. 보증금에 따라서 비용이 달라지기 때문에 보증금이 높을수록 설정비용도 높아진다는 것을 알아두자.

 

전세권 설정은 잔금일날 바로 신청하는 것이 좋다. 확정일자와 다르게 전세권의 경우 설정당일 효력이 발생하기 때문에 하루라도 빨리 해두는 것이 유리하다.

 

 

 

전세권 설정은 건물 전체에만 가능하다. 공동주택과 달리 단독주택 및 다가구 주택의 경우 특정 호실에만 할 수 있는 것이 아니라 건물 전체에 설정이 가능하다. 

 

단독주택의 경우 전세권 설정 후 우선변제권 행사 시 건물에 대한 우선변제권만 인정되며 토지에 대한 우선변제권 행사는 불가하다. 집합건물의 경우 대지권은 전유 부분의 종 된 권리에 포함되지만 단독주택의 경우 건물, 토지 등기부가 각각 존재하기 때문에 토지에 대해서는 전세권을 통한 우선변제권 행사가 불가능한다.

 

전세권자가 되면 원상회복의 의무 및 수선 및 유지의무를 갖게 된다. 사용 수익할 수 있는 권리를 갖게 되는 만큼 임대차 계약 종료 시 원상회복의 의무를 갖는 것이다.