보증금 사기예방, 전세계약시 임차인이 반드시 알아야할 체크리스트

 

흔히 부동산이라 하면 주거용 부동산을 떠올린다. 이러한 부동산 거래를 자주 해본 사람이 아닌 이상 매매계약, 임대차 계약의 절차 및 과정은 다소 생소하고 어렵게 느껴지기 마련이다.

 

매일 뉴스를 통해 많은 임차인들이 전세사기를 당했다는 이야기를 심심치않게 들을 수 있었다.

마치 남의 일이 아닌 것처럼 혹시라도 나에게도 그러한 일이 생기지 않을까 하는 두려움 때문에 전세계약도 맘 놓고 하지 못하는 사람들이 많은 이유이기도 하다.

 

전세계약 체크리스트

 

그렇다면 나의 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 어떠한 부분을 주의해야 할지 전세계약 시 주의할 점에 대해서 자세히 알아보자.

 

소유주 확인 및 권리관계 확인

 

계약은 무조건 임대인과 만나서 작성하도록 하자. 간혹 이런저런 핑계를 대면서 약식으로 하는 경우도 많지만 임대인과 만나서 계약하는 것을 추천한다. 대리인을 통한 계약을 하게 될 경우 대리인과 위임자는 어떤 관계인지, 대리권의 범위, 위임장, 인감도장등을 꼼꼼하게 확인하도록 하자.

 

 

또한 등기사항전부증명서를 통하여 해당목적물의 소유주가 임대인인지 신분증을 통하여 확인할 수 있다. 공인중개사가 대부분 진행해 주지만 임차인 역시 꼼꼼하게 확인하도록 하자.

 

 

가압류, 가처분, 가등기가 갑구에 있다면 말소확인을 꼭 할 것

 

 

소유자 확인은 가장 중요하면서도 기본적인 부분이다. 신분증을 위조하지 않는 이상 신원확인만 잘하면 사기에 노출될 위험은 적다고 할 수 있다.

 

문제는 지금부터 설명하는 것들을 주의 깊게 살펴봐야 한다. 이사하고자 하는 호수의 등기부등본 갑구에 가압류, 가처분, 가등기라는 말이 있다면 해당 공인중개사에게 꼭 어떻게 된 건지 물어보자. 그리고 말소여부를 필히 확인 후 계약을 하도록 하자.

 

가압류, 가처분, 가등기 이름만 들어도 무엇인가 무시무시할 것 같은 생각이 든다.  갑구에 가압류가 올라가 있다는 것은 소유주에게 금전채무가 있다는 것을 의미한다. 채권자가 돈을 돌려받지 못해서 채무자의 재산에 가압류를 건 상태란걸 알 수 있는데 이후에 임대차 계약을 체결하였다면 임대보증금보다도 가압류가 선순위이기 때문에 우선변제를 받을 수가 없는 것이다. 

 

만약 소액임차인이라면 지역별로 우선변제금액에 따라서 보전받을 수 있으니 이 부분도 잘 참고하도록 하자.

 

 

가처분이 있다면 해당목적물의 처분에 제한이 발생하게 된다. 가처분이 설정된 부동산은 보증보험 가입도 불가하기 때문에 전세계약 시 필수적으로 확인해야 한다.

 

가등기에는 두 가지 성격의 가등기가 있다. 소유권이전청구권가등기와 담보가등기이다. 소유권이전청구권가등기의 경우 가등기가 있다는 것은 추후 본등기로 변경될 수 있다는 것을 인지해야 한다.

 

이 말은 소유자가 변경될 수도 있다는 것인데 가등기후에 임차인이 대항력을 취득했다 하더라도 가등기 설정날짜가 앞서는 만큼 임차인은 새로운 소유주에게 대항할 수가 없다. 대항할수 없다는 것은 새로운 소유주는 임차인에게 보증금 반환의무가 없으며 잘못하면 쫓겨날 수도 있다는 것을 의미한다.

 

이처럼 갑구에 있는 "가"라는 단어가 적힌 권리관계들은 모두 무시무시할 정도로 임차인에게 불리하기 때문에 갑구는 확실하게 확인하도록 하자.

 

을구에 있는 전세권, 근저당권을 조심하자.

 

 

갑구에서는 소유권에 관한 권리관계를 나타냈다면 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 표시되어 있는 곳이다. 우리가 흔히 알고 있는 근저당권이 기록되어 있는 곳이 을구이다.

 

소유주가 은행으로부터 돈을 빌리게 되면 근저당권이 을구에 기록된다. 언제, 어디에서, 얼마를 빌렸는지 자세히 기록되는데 은행에서는 담보물건의 가치를 보수적으로 평가하고 그 한도 내에서 대출을 실행해 준다.

 

 

따라서 을구에 많은 액수의 근저당이 설정되어 있는 상태에서 임대차 계약을 체결한다는 것은 그만큼 나의 보증금을 보전받을 수 없다는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 부동산은 경기에 따라 가치가 오르고 내리는 것이 특징이다.

 

상승기에는 부동산 가치가 높겠지만 하락기에는 가치가 떨어지기 때문에 잘못하다가는 깡통전세, 역전세가 날 수도 있으며 이경우 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있다.

 

아파트 깡통전세, 역전세 뜻(전세가율 계산방법)

 

 

그렇다면 근저당이 설정된 집은 무조건 배제해야 하는 것일까?  해당 부분에 대하여 궁금해하는 사람들이 많아서 예시를 통해 알아보도록 하자.

최근 부동산 실거래가가 20억 인 아파트에 근저당이 1억이 설정되어 있다. 임차인 홍길동은 보증금 5억에 전세계약을 체결하고자 한다. 이 계약은 안전한 계약일까? 여러분의 생각은 어떤지 생각해 보자.

실거래 20억 아파트가 아무리 가치가 떨어져도 6억 이하로 떨어지지 않는 이상 임차인은 보증금을 변제받을 수 있는 확률이 높다고 볼 수 있다. 1억이라는 근저당이 선순위지만 부동산가치에 비하면 5% 정도밖에 안되기 때문에 이 정도 근저당이 설정된 집은 계약을 해도 무관하다.

 

하지만 근저당설정금액 + 전세보증금의 합계액수가 부동산 가치와 거의 비슷하다면 이러한 집은 위험이 따를 수 있다. 이경우 선순위 근저당을 말소조건으로 하는 계약을 체결하게 된다면 근저당도 말소되고 임차인의 권리가 우선순위가 되는 만큼 안전한 계약이 될 수 있다는 점을 참고하자.

 

 

전세보증금 반환보증 필수 가입하기

 

 

임차인들을 대상으로 한 전세보증금 사기가 날로 늘어나면서 임차인들의 보증보험 가입이 늘어나고 있다.

보증보험에 가입하면 전세계약 만기 시 임대인이 임차인에게 보증금반환을 해주지 않을 경우, 보증보험기관이 임대인을 대신하여 임차인에게 전세보증금을 반환해 주고 임대인에게 청구하는 방식이다.

 

 

임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지할 수 있어서 전세사기가 기승을 부리는 요즘 보증보험가입을 필수로 해두면 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것이다. 단 보증보험 가입 시에는 요건에 맞아야 하며 가입제한이 될 수 있다는 점을 참고하자.

 

보증보험가입심사는 주택도시보증공사( HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 가능하다.

 

계약서 작성 시 특약문구 확인

 

 

잔금당일 정상적으로 잔금을 치르고 주민센터에 방문하여 전입신고를 맞혔다. 이경우 대항력은 전입신고일 다음날 0시에 발생한다.

하지만 잔금당일 임대인이 악의적인 마음을 품고 해당 부동산에 근저당을 설정했다면 전입신고 및 근저당 설정 날자가 동일한 날이 된다.

 

여기서 한 가지 주의할 점은 대항력의 발생시점이다. 위에서 언급한 것처럼 대항력은 전입신고일 익일 0시에 발생하기 때문에 우선변제권을 취득하는 것도 결국 다음날이 되기 때문이다.

이렇게 되면 근저당권설정이 하루 빠르게 되어 임차인은 후순위권리자가 되는 것이다. 이러한 점을 악용하는 사람들이 있는 만큼 계약서에는 공인중개사에게 요청하여 반드시 다음과 같은  특약을 넣도록 하자.

 

임대인은 잔금일 다음날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권설정 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 이 계약은 무효로 한다.

 

기타 체크리스트

 

부동산 계약 시 이밖에도 체크할 항목들은 정말 많다.

 

입주할 집의 하자 및 현상태

입주 전 반드시 집의 하자 및 상태를 확인하고 증거자료로 남겨 해당 공인중개사, 임대인에게 알리도록 하자. 계약 만기 시 책임소재여부를 판단하는데 유리하다.

 

임차인에게 불리한 특약

임대차 계약의 경우 편면적 강행규적이기 때문에 임차인에게 불리한 특약은 무효이다. 임대인이 임차인으로써 지키지 않아도 될 과도한 특약을 요구할 경우 이러한 부분은 중개사의 도움을 받아 조율하는 것이 좋다.