아파트 깡통전세, 역전세 뜻(전세가율 계산방법)
- 부동산 상식
- 2023. 5. 18.
최근 뉴스를 보면 전세사기 관련 소식이 많이 보도되고 있습니다. 등 처먹을게 따로 있지 전세보증금을 때 먹고 자기 배를 불리는 아주 나쁜 사람들인데요.
자가주택을 소유하신 분들이라면 상관없지만 전세/월세 형태로 거주하시는 분들은 이러한 전세사기에 대한 뉴스를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
주택보급률은 이미 102.2%를 넘어섰다고 합니다. 하지만 자가주택 보유율은 60% 정도밖에 안되다 보니 아직도 국민 40%는 전세/월세의 거주형태로 살고 있는 셈입니다.
전세사기를 보고 있다는 많은 분들이 있음에도 불구하고 현재 전세형태로 거주하고 있는 분들은 부동산 정보에 대해서 깜깜한 경우가 많습니다.
그래서 이번시간에는 역전세, 깡통전세, 전세가율등 부동산 기본정보에 대해서 이야기해볼까 합니다.
깡통전세 뜻
깡통전세란 말을 많이 들어보았을 텐데요. 깡통전세는 전세보증금이 주택의 매매가액과 비슷하거나 그 이상인 경우를 의미합니다.
2억 원짜리 다세대주택이 있습니다. 해당 주택을 전세로 임대차할 경우 전세 보증금이 1억 5천만 원이라면 여러분들은 전세계약을 체결하실 건가요?
이러한 주택의 경우 전세가율이 75%에 해당됩니다. 일반적으로 전세가율이 70%를 넘게 될 경우 해당 주택의 가치대비 전세 보증금이 높다고 하여 깡통전세라고 보는 경우가 많습니다.
그렇다면 이러한 깡통전세를 왜 주의하라고 하는 것일까요?
바로 해당 주택에 설정되어 있는 근저당권(대출)때문이라고 할 수 있습니다. 주택을 매수할 경우 임대인들은 일반적으로 갭투자를 활용합니다. 자신의 돈을 투자하기보다는 은행과 임차인의 보증금으로 주택을 매수하는 경우가 많습니다.
은행을 통하여 자금융통을 하게 되면 초기 투자금이 적게 든다는 장점이 발생합니다. 하지만 임대인이 이자를 감당하지 못할 경우 은행은 바로 경매처분을 넘기게 되는데 이경우 경매를 통한 매각대금 처분 시 최우선으로 변제받는 사람이 근저당권 설정자 이기 때문입니다.
쉽게 말하면 임차인은 후순위인 2순위기 때문에 보증금을 전액 못 받을 수 있거나 한 푼도 못 받게 되는 경우가 발생할 수 있는 것입니다.
이러한 이유 때문에 전세 계약 시 등기사항전부증명서를 통하여 근저당 설정여부를 확인하는 것이 중요합니다. 하지만 요 근래 들어 이러한 등기사항전부증명서도 위조를 하는 사람들이 많기 때문에 이 부분도 주의하셔야 합니다.
역전세 뜻
최근 들어 역전세난이다라는 말들을 심심치 않게 들을 수 있습니다. 그렇다면 요즘 핫이슈라 할 수 있는 역전세 뜻은 무엇일까요?
말 그대로 전세보증금이 역전되었다는 것을 의미합니다. 이 말은 초기에 전세계약 시 지불했던 보증금 보다 전세가격이 하락한 것을 의미합니다.
주택가격이 하락하게 되면 전세가격이 동반하락하게 됩니다. 이경우 최초 계약했던 전세보증금이 2억에서 1억으로 하락한 하게 됩니다.
계약기간의 만료로 인하여 임대인은 보증금을 내어주어야 하는데 전세 보증금이 떨어지면서 1억이라는 돈을 임대인이 직접 융통해서 지급해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.
하지만 임대인 입장에서는 1억이라는 큰돈을 당장 만들 수가 없습니다. 새로운 임차인을 구한다 해도 이미 전세시세는 1억으로 형성이 되어버려서 1억은 어떻게든 임대인이 융통을 해야 하는 상황입니다.
이렇다 보니 최근 임대인들이 돈이 없어 못준다. 혹은 보증금의 일부만 돌려주겠다는 이야기를 하는 사람들이 많아지고 있습니다. 임차인 입장에서는 화가 날 수밖에 없는 상황이 되어버린 것입니다.
이러한 경우 보증금을 돌려받기 위해서는 소송을 통한 방법이 있지만 시간과 비용이 발생하기 때문에 임차인 입장에서는 고민에 빠질 수밖에 없습니다.
이러한 경우 전세보증보험에 가입이 되어있지 않다면 일부 보증금이라도 받는 것이 좋습니다. 그리고 나머지 보증금에 대한 부분을 받을 때까지 대항력을 유지하는 것이 중요합니다.
또한 이로 인하여 손해를 입게 된 부분이 있다면 그러한 부부도 임대인과 협의하여 문서로 남겨두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 손해에 대한 부분을 보상받을 수 있기 때문입니다
전세로 거주하는 분들의 경우 역전세난을 대비하거나 보증금을 보전하기 위해서는 HUG 주택도시보증공사에서 운영하는 전세보증보험에 가입을 하는 것이 좋습니다. 전세보증보험에 가입할 경우 계약 만료 시 임대인이 지급하지 못한 보증금을 보증보험에서 지급해 주기 때문입니다.
비용이 발생하지만 보증금을 지킬 수 있다는 점에서 임차인이라면 꼭 가입을 해두는 것을 권장합니다.
전세가율 이란?
마지막으로 전세가율에 대해서 알아보겠습니다. 전세가율은 주택의 가치대비 전세보증금의 비율을 나타냅니다.
주택가격이 3억 일 경우 전세보증금이 몇%를 차지하고 있는지 나타내는 지표입니다. 예를 들어 주택가격이 3억 인 반면 전세가격이 2.4억이라면 전세가율은 80%가 됩니다.
전세가율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.
전세가율이 높다는 것은 주택의 가치대비 전세보증금이 높다는 것을 의미합니다. 이는 깡통전세를 판단하는 지표가 될 수 있습니다.
전세가율은 통상적으로 50% 정도가 적당하다고들 합니다. 사실 전세가율이 어느 정도가 적당 한 지에는 정확한 정답은 없습니다.
왜냐하면 임대인과 임차인 자신의 포지션에 따라서 달라지기 때문입니다.
현재 전국 전세가율을 살펴보면 63.3%를 나타내고 있습니다. 시도별로 다르지만 울산의 경우 70% 까지 올라간 지역도 있습니다.
전세가율이 높을수록 투자자 입장에서는 적극적인 투자를 하겠지만 실수요자 입장에서는 전세보증금에 대한 부담이 생기기 만련입니다. 또한 보증금이 높을수록 훗날 역전세 난이 발생할 위험도 있습니다.
반면 전세가율이 낮을수록 투자 심리는 위축될 수밖에 없습니다. 그만큼 투자자의 자금이 많이 들어가기 때문이죠. 전세가율이 낮은 경우 주택거래 심리도 상대적으로 떨어지기 때문에 부동산 시장이 침체기가 될 수도 있습니다.
이처럼 전세가율에 따라 임대인과 임차인의 상황이 달라지면서 시장상황도 변하게 되는 것입니다. 이번시간에는 역전세 뜻, 깡통전세 뜻, 전세가율에 대해서 알아보았습니다.