취득세, 보유세, 양도세 요약정리, 부동산 투자의 기본

집을 사고팔 때 꼭 알아야 하는 세금의 종류. 기본적인 세법 상식을 아아보자.

 

투자의 목적도 있지만 실거주를 위하여 집을 사고 팔면서 가장 어려워하는 부분 중 하나가 바로 세금 관련 부분이다. 평소 세금에 대해서 관심을 갖아본 적도 없을뿐더러 나라에서 내라는 세금만 꼬박꼬박 내왔기 때문에 모를 수밖에 없는 것이 사실이다. 특히 현 정부 들어 부동산 가격이 많이 상승하면서 정부에서는 다양한 규제정책을 통하여 부동산 시장을 잡아보고자 하다 보니 많은 규제정책이 나오고 세법 등이 개편되면서 세금 관련 이슈는 더욱더 커지기도 하였다.

 

 

 

 

사람에 따라 상황에 따라서 보유하고 있는 자가주택의 수는 다를수밖에 없다. 지방으로 발령을 받아서 살다 보니 임차 대신 2번째 주택을 매수하는 사람. 노후를 편하게 보내기 위하여 한적한 곳에 새컨하우스를 마련한 사람 등. 각각 사람들의 라이프 스타일에 따라서 집을 소유하는 것 또한 각각 다르다.

 

이러한 경우 분명 투자목적 보다는 삶의 질을 높이기 위한 방법이라 할 수 있지만 정부가 내놓는 규제정책에서는 이마저도 투자라고 비칠 수도 있는 부분은 상당히 아쉬울 수밖에 없다.

 

부동산을 사고 파는 과정을 겪다 보면 다양한 세금을 납부하게 될 의무가 생긴다. 그중 대표적인 것이 취득세, 보유세, 양도세이다.

 

집을 샀으니 당연히 취득세를 내야할것이고, 집을 보유하고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 그리고 그 집을 팔고자 한다면 시세차익에 따른 양도세도 납부해야 한다.

 

취득세는 자산을 취득하는 것에대한 세금이기 때문에 납부의무가 발생한다. 하지만 종합부동산세 또는 양도세의 경우 일정 기준에 부합하게 되면 면제가 면제가 되거나 납부의무가 사라지기 때문에 기본적인 세법을 잘 알아두는 것도 분명 도움이 된다.

 

 

 

 

① 기본적으로 알아둬야할 세법 중 첫 번째는 취득세이다.

 

세대 기준에 대해서 명확하게 알아두는 것이 중요.

취득세는 세대 기준으로 부과한다. 가족의 경우 동일세대에 거주하고 있는 사람들의 보유주택수에 따라서 취득세율이 달라진다는 것을 의미한다. 즉 남편 명의로 아파트 한 채가 있는 상태에서 아내 명의로 계약을 한다고 하더라도 취득세는 2 주택 기준으로 적용받게 된다는 것이다.

 

여기서 한 가지 주의할 점은 구입하고자 하는 아파트가 조정지역 혹은 비조정 지역에 위치해 있는지에 따라서 취득세율이 달라진다는 점이다. 

 

 

 

 

같은 2 주택 이라 해도 조정지역의 경우 8%의 취득세율이 적용되는 반면 매입하고자 하는 아파트가 비조정지역에 위치하고 있다면 2 주택이라 하더라도 1~3의 세율을 적용받는 것이다. 

 

취득세 산정 시 주택수에 포함이 안 되는 예외 경우도 있다. 바로 공시가격 1억미만의 주택을 매수하는 경우를 말한다. 저가주택인 만큼 이를 투기 목적으로 보게되면 저가주택의 거래자체에 영향을 미칠수도 있기 때문이다.

 

 

 

 

② 주택을 보유하고 있다면 내야 할 재산세, 종합부동산세

 

자산가치가 있는 주택을 보유하고 있는 경우 재산세 및 종부세 납부의무가 있다. 재산세의 경우 금액이 얼마 나오지 않는 반면 종부세의 경우 다량의 고가 부동산을 가지고 있게 되면 많은 세금을 내야 할 수도 있다.

 

재산세 및 종부세의 경우 매년 6월 1일 기준 자신의 명의로 되어있는 자산에 대해서 부과되기 때문에 집을 판다면 6월1일 이후에, 집을 판다면 6월1일 이전에 파는 것도 하나의 절세 방법이라고 할 수 있다.

 

정말 마음에 들어 놓치고 싶지 않은 물건이나, 이 사람 아니면 집을 팔 수 없는 경우를 제외하고선 6월 1일이라는 기준을 피해 가는 것도 요령이다.

 

 

 

 

종부세 절세 방법 중 하나가 바로 1가구 1 주택자의 경우 공동명의를 하는 방법이 있다. 서울시내 아파트 중위 가격이 10억을 넘어가는 만큼 공동명의 시 공시 가격 기준 12억까지는 종부세가 0원이기 때문에 이러한 점을 잘 활용하면 적법하게 세금을 피해 갈 수 있는 것이다.

 

종부세는 (공시 가격의 합 - 6억 공제 X 공정시장가액비율 ) X 세율과 같은 공식으로 계산이 된다. 2021년 들어서 종부세 관련 세부담 상한선이 기존 150% → 300%로 확대된 만큼 세 부담도 훨씬 늘어난 점이 특징이라 할 수 있다.

 

종부세중 주의할 점은 다주택자의 경우 중과가 된다는 점이다. 조정지역, 비조정지역 어디에 있는지 몇채 인지에 따라 0.6%~6% 까지 세율구간이 다른 점을 참고해야 한다.

 

 

 

 

③ 집을 팔고 난 시세차익이 있을 때는 양도세

 

양도세는 국민들이 가장 민감해하고 가장 중요하게 생각하는 부분이다. 집을 사고팔아야 수익실현이 가능하다. 5년 전 2억에 산집을 현재 12억에 팔았다면 시세차익은 10억이나 생길 수 있다. 1 주택자라면 9억 초과분인 1억에 대해서만 과세대상이지만 다주택자라면 10억이 과세대상이 된다.

 

여기에 양도하고자 하는 부동산이 조정지역, 비조정지역이냐 여부에 따라 중과되는 +세금도 있다는 사실을 알아야 한다.

 

양도세 구하는 방식은 다음과 같다.

 

 

 

양도세는 양도세 계산기가 있어서 자신이 직접 매수한 날짜, 매도 날짜, 취득가액, 양도가액 등만 입력하면 쉽게 구할 수가 있다.

 

1가구 1 주택자들의 경우 정부에서도 실입주의 목적이기 때문에 9억까지는 시세차익이 있어도 비과세(세금을 메기지 아니한다) 혜택을 주고 있다. 그렇기 때문에 다주택자가 아닌 이상은 많은 양도세를 납부할 일이 없다. 물론 고각 주택이라면 이야기는 다르겠지만 말이다.

 

 

 

 

 

이처럼 대한민국에서 집을 사고, 보유하고, 파는 데 있어서 다양한 세금을 납부하게 된다. 누군가에게는 부동산 시장의 가격 상승이 환영할 이야기지만 무주택자 입장에서는 집사는 자체가 하늘의 별따기처럼 힘들어 보일 수도 있다. 하지만 부동산의 경우 조금만 머리를 쓰면 충분히 적은 돈을 가지고도 집을 살 방법은 분명 있다.

 

투자의 첫걸음은 행동이다. 항상 머릿속으로만 생각한다면 투자를 할 수가 없다. 직접 움직이고 부딪쳐 봐야지 더 많은 정보를 얻을 수 있는 것처럼 지금 당장이라도 내 집 마련을 하고 싶다면 부동산에 관심을 갖아보길 바란다.