장기보유 특별공제 양도소득세 계산시 적용방법(1주택, 다주택)

개인이 가지고 있는 아파트 혹은 주택을 처분하고 나면 그 양도차액에 따라서 국민 누구나 양도소득세를 납부해야 한다. 쉽게 말해 양도소득세라 하면 A라는 아파트를 구입한 가격이 1억, 일정기간 거주 후 2억에 되팔았을 경우 1억의 양도차익을 얻었다고 말한다.

 

하지만 이는 이해를 돕기 위하여 간단하게 설명한 것이며 정확한 양도세 납부를 위해서는 다음과 같은 양도세 계산방식을 따라야 한다. 양도세 계산방법은 양도가액에서 취득가액, 각종 필요경비를 제하고, 장기보유 특별공제, 기본공제, 과세표준, 세율, 누진공제액 등을 적용한 값을 통해서 구할 수 있다.

 

양도소득세는 계산방식이 있기 때문에 다음에 보다 정확히 설명을 하도록 하고 양도세 계산 시 많은 사람들이 궁금해하는 장기보유 특별공제 적용방법에 대해서 이야기해보도록 하자.

 

 

 

장기보유 특별공제란?

 

단어에서 알수 있듯 장기간 동안 건물이나 토지를 보유한 사람들에게 해당 물건을 양도한 후 양도세 산정 시 일정 부분만큼 공제해주는 것을 의미한다. 오래 보유할수록 더 높은 공제율이 적용되며 보유기간이 짧은 경우 공제율 또한 적다고 할 수 있다.

 

그렇다면  장기보유 특별공제 줄여서 장특공의 경우 누구나 받을 수 있는 것인지에 대하여 많은 사람들이 궁금해 한다. 장특공은 1가구 1주택 고가주택 보유자뿐 아니라 다주택자들도 가능하다. 단 한가지 주의할점은 조정지역에 위치한 주택의 경우 장특공에서 제외가 된다. (양도세 중과 와 장특공은 친구관계 양도세 중과적용시 장특공 배제) 

 

 

 

종전 장기보유 특별공제율을 살펴보면 거주기간 없이 순수 보유기간에 따라서 최대 80%까지 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 양도소득세법이 개정되면서 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 바뀐 장특공을 살펴보면 거주기간이라는 요건이 추가되면서 혜택을 받기가 더욱 어려워졌다.

 

 

2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 장기보유 특별공제율

 

장특공은 누가 받을 수 있나?

 

장특공 혜택을 받기 위해서는 바뀐 양도세 규정에 따라야 하는 만큼 어떻게 적용되는지 살펴보도록 하자.

 

1가구 1 주택 자들의 경우 9억 이하까지는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그렇기 때문에 실질적으로 혜택이 되는 대상은 양도가액이 9억이 넘는 1가구 1 주택 고가주택 보유자들이라 할 수 있다. 또한 다주택자의 경우 일반장특공 적용이 되기 때문에 양도세를 줄이기 위해서라면 장기보유 특별공제 대해서 잘 파악해 둬야 한다.

 

2021년 1월 1일 양도분부터 새롭게 바뀐 장특공은 아래와 같다.

 

장기보유 특별공제는 크게 두 가지로 나눌 수 있다.

 

일반장특공

3년 이상을 보유하고 거주기간 2년 미충족시 보유 연수에 따라 매년 2% 적용, ex) 거주기간 2년 미만, 보유기간 5년 시 계산방법은 2% X 보유 5년= 총 10%의 장특공 혜택 적용 보유기간 3년 미만 적용안됨

 

1가구 1 주택(고가주택) 장특공

3년 이상 보유 2년 거주의 요건을 충족한 경우 각각 보유기간, 거주기간에 따라서 1년에 4%씩 계산해서 적용되며 최대 80%까지 적용이 된다. 종전 규정에는 거주기간 요건이 없었지만 양도세법이 개정되면서 2021년 1월 1일 이후부터는 양도분부터 적용되게 되었다. ex) 5년 보유, 3년 거주 시 20%(5년 보유) + 12%(3년 거주) = 총 32% 적용 가능

 

 

장기보유 특별공제 적용기준

 

①장특공을 적용받기 위해서 가장 먼저 살펴봐야 할 부분은 보유기간이다. 보유기간이 3년이 된 경우만 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 어렵게 생각하지 말고 자신이 주택을 보유한 기간이 3년 미만이라면 대상이 안된다는 것을 명심하자.

 

②3년 을 보유했을 경우 2년 이상 거주하게 되면 최대 80%까지 적용이 된다. 반면 2년 거주 요건을 채우지 못한 경우 일반장특공 연 2%씩을 적용받게 된다.

 

③3년 보유, 2년 거주 요건을 채운 경우 위의 위의 표에 나와 있는 거주, 보유기간만큼 해당 %를 각각 더하면 된다.

 

워낙 다양한 사례들이 있고 사람마다 다르기 때문에 자신이 주택을 취득한 시점과 거주한 시점 등을 정확하게 파악하는 것이 가장 중요하다. 단 하루 차이로 인하여 장기보유 특별공제 혜택을 받지 못할 수도 있기 때문이다.

 

 

1가구 1주택(고가주택)

 

위의 표에 나와있는 보유기간 거주기간에 따른 장기보유 특별공제율을 살펴보도록 하자.

 

장특공은 오랜 기간 보유한 사람들에게 혜택을 주는 것이기 때문에 3년 미만인 경우 대상에서 제외된다. 우리가 흔히 알고 있는 1가구 1 주택 비과세 혜택의 경우 2년 거주 2년 보유(조정지역) 시 적용이 된다. 하지만 장특공은 3년 보유부터 대상이 된다는 점을 기억하고 접근하는 것이 좋다.

 

 

사례 1)

비조정 지역에 위치 3년 보유 1년 거주한 주택을 양도 시 장특공을 적용하면 6%만 해당된다. 3년을 넘었기 때문에 요건이 되지만 2년 거주를 하지 못하였기 때문에 일반 장특공인 2%씩 3년 보유기간을 곱하여 6%만 해당되는 것이다.

 

사례 2)

비조정지역 3년 보유, 2년 거주 양도 시 장특공 적용은 총 20% 보유, 거주 기간을 충족하였기 때문에 각각의 연차에 해당하는 장특공비율 적용

 

사례 3)

비조정지역 4년 보유, 1년 거주 양도 시 장기보유 특별공제 8% 적용. 보유요건은 충족하였지만 거주요건 미충족으로 인하여 일반 장특공2% X 4년 = 8%

 

사례 4)

비조정지역 10년 보유, 2년 거주 시 장특공 48% 적용. 10년 보유(40%) + 2년 거주(4%)

 

사례 5)

비조정지역 15년 보유, 15년 거주 시 장특공 최대 80%. 보유 및 거주요건 충족 시 고가장특공 최대 80% 까지만 적용됨

 

 

 

 

이처럼 보유조건과 거주요건의 충족 여부에 따라서 혜택은 달라진다. 양도차익이 1억 일 경우 80% 장특공 적용을 하게 되면 8천만 원을 뺀 20,000,000원의 과세표준이 나오게 된다.

 

2천만 원의 과세표준 세율 15% 를 적용 20,000,000 X 15% = 3,000,000원 

3,000,000 - 1,080,000(누진공제) = 1,920,000원(결정세액) 

 

장특공을 받느냐 안 받느냐에 따라 납부하게 될 세액에 차이가 커지는 만큼 잘 파악해 두는 것이 절세를 할 수 있는 방법이다. 양도세는 세무사들도 가장 어려워하는 부분이라고 한다. 그러한 만큼 정확한 양도세계산을 위해서 스스로 계싼하는 것도 좋지만 전문가와 상담을 하는것도 참고하는것이 좋다.

 

 

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