부동산 침체기 분양권 급매 빠르게 하는법(나의 탈출기)

그야말로 부동산 시장이 정말 얼어붙어 버렸다. 문재인 정부에서 각종 규제를 했음에도 불구하고 규제정책과는 정 반대로 무럭무럭 자라던 부동산 시장. 마침내 각종 규제로 인하여 부동산 경기가 조금씩 침체되기 시작하더니 결국 이 모양 이 꼴이 되어 버렸다.

 

새로운 정부가 들어서고 규제정책을 완화 또는 폐지하면서 부동산 경기침체에서 벗어나고자 하지만 한번 얼어붙은 부동산 시장은 추운 겨울만큼이나 잔혹하게 얼어붙어 버렸다.

 

 

무럭무럭 자랄 것만 같던 분양권 프리미엄도 차츰차츰 떨어지기 시작하더니 달콤한 수익실현은 커녕 마피(마이너스 프리미엄)로 거래가 되는 것이 일반화되었다.

 

 

분양권 프리미엄

최초 수분양자가 분양권을 매수한 후 전매를 하는 과정에 붙는 웃돈을 프리미엄 이라 한다. 프리미엄이 많이 붙을수록 최초 분양권을 취득한 수분양자는 분양권 전매를 통하여 최초 분양권을 취득할 때 보다 높은 가격에 되팔게 되어서 프리미엄만큼의 수익이 발생하게 되는 것이다.

 

이와 반대로 마피(마이너스 프리미엄)란 최초 계약한 분양가 보다 가격이 하락한 부분만큼을 마이너스 프리미엄이라고 한다.

 

마이너스 프리미엄이 붙는다는 것은 그만큼 해당 분양권의 가치가 하락했음을 의미한다. 주로 부동산 침체기(하락장)에서 분양권 마피현상이 발생한다.

 

 

부동산 시장이 상승할 때는 매도자 우위 시장이 펼쳐지기 때문에 매물이 귀한 것이 보편적이다. 이와 반대로 하락장에서는 매도 물건은 넘쳐나는 반면 매수자는 없기 때문에 보유하고 있는 부동산을 처분해야 할 소유주들은 그야말로 입술이 바짝바짝 마를 수밖에 없다.

 

특히 기존에 올라버릴 대로 올라버린 분양권을 보면서 흐뭇해했던 분양권 소유자들은 수익실현은 커녕 빠르게 식어가는 부동산 전매시장에서 팔지도 못한 채 계속 가격이 방어되기만을 바래보지만, 나의 바램과는 달리 하루가 멀다 하고 매물은 늘고 가격은 점점 떨어지는 것을 보게 된다.

 

시간이 지나도 가격방어는 커녕 추락은 너무나 가파른 것을 알 수 있다. 그럼 과연 어떻게 해야 부동산 침체기에 분양권을 빨리 털어버릴 수 있을까? 지금부터 그 방법을 알아보도록 하자.

 

 

매수는 기술, 매도는 예술

 

부동산 투자에서 매수와 매도 모두 중요한 과정이다. 그중에서 중요한 부분이 무엇이냐고 묻는다면 단연코 매도라 할 수 있다. 그 이유는 싸게 사는 것도 중요하지만 우리의 목적인 수익 실현을 위해서는 매도를 더욱더 잘해야 하기 때문이다.

 

그만큼 싸게 사는 기술이 중요하기도 하지만 잘 팔아서 손실보다 수익을 남기는 것이 부동산 투자를 하는 이유라 할 수 있다.

 

 

부동산 침체기에 거래가 안 되는 이유는 여러 가지가 있다.

1. 현재 시장은 기준금리가 높기 때문에 레버리지를 활용한 부동산 투자를 어렵게 한다.
2. 매물이 늘어나고 가격이 하락하기 때문에 매수자들은 더욱더 가격이 떨어지기만을 기다린다.
3. 앞으로도 침체가 당분간 유지될 거란 생각이 지배적이다.
4. 부동산 보다 더 안전한 투자처를 찾는 사람들이 늘어난다.

이렇게 시장은 점점 어려워지고 매물은 늘어나기 때문에 거래는 절벽이 될 수밖에 없는 것이다. 그렇다면 과연 어떻게 해야 급매를 할 수 있는 것일까? 답은 간단하다.

 

 

 

땡처리란 말을 들어본 적이 있을 것이다. 거래가 절벽이고 시장이 얼어붙어버렸다고 해도 거래는 종종 일어나기 마련이다. 그 말은 이 와중에도 매수를 하는 사람은 있다는 것이다.

 

대다수의 부동산 투자자들이 시장을 선점하지만 실수요자들이 받쳐주기 때문에 활성화가 되는 것이다. 지금의 시기를 보면 돈이 많은 사람을 제외하고선 쉽게 투자에 나서기가 어려운 시점이다.

 

그렇다면 우리가 공략해야 할 사람은 바로 실수요자란 점을 인식해야 한다. 실수요자들은 보통 무주택자 또는 1 주택자 이기 때문에 실수요자 입장에서 접근해야 한다는 것이다.

 

 

남들보다 내 물건을 급매로 털 수 있는 방법

• 자신이 보유하고 있는 물건과 같은 평수 비슷한 층수의 가격을 비교하자.
• 매수자는 싸게 사기를 희망한다. 가장 저렴한 물건이 아닌 이상 매도는 힘들다.
• 가격이 같거나, 비슷하다면 부동산 소장님을 활용하는 것이 좋다.
• 경쟁하듯 가격만 낮추면 서로 자기 살 깎아먹기가 된다. 그렇기 때문에 가격은 유지하되 중개사무소 소장님들에게는 중개수수료에 대한 인센, 최초 매도가격 협의가능 정도등의 제안을 해두는 것이 좋다.
• 한 명의 매수자가 나타났다면 아쉽더라도 바로 던져버리는 게 돈을 덜 잃는 방법이다.
  100만 원 안 깎아 주려다 천만 원, 이천만 원 낮은 가격에 팔고 후회하지 말자.
• 최대한 여러 군데 부동산에 물건을 내놓자. 매일 네이버부동산을 체크하면서 신규매물이 있는지 확인을 하자. 물건만 내놓고 기다린다고 알아서 팔아주는 것은 아니다.

매도는 결국 매수자가 매수하고자 하는 가격에 도달했을 때 거래가 되기 때문에 계속 관찰을 하면서 시장상황을 살펴야 한다. 더 떨어질 수도 살짝 반등할 수도 있지만 이번에 팔아야 한다면 반등이 왔다고 해서 좀 더 기다리기보다는 빨리 털고 나오는 것이 부동산 침체기라는 개미지옥에서 탈출하는 방법이라 할 수 있다.

 

 

분양권을 부동산에 내놓고 다른 매물들을 비교해 보니 같은 평, 타입, 비슷한 층수임에도 불구하고 가격 때문에 순위가 밀리는 것을 확인했다.

 

가격을 어느 정도 낮추고 지속적으로 소장님들과 꾸준하게 연락을 한 결과 한 명의 매수희망자가 나타났다. 소장님 덕분에 매수자와 조정을 잘해서 결국 분양권 전매를 할 수 있게 되었다. 앞으로 시장 상황이 어떻게 흘러갈지 모르지만 호미로 막을 거 가래로 막기 전에 팔았다고 생각하니 그나마 다행이라는 생각이 들었다.

 

역시 부동산은 사는 것보다 파는 타이밍이 가장 중요하다는 것을 절실하게 경험한 순간이었다.

 

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