분양권 입주권 차이(자격, 청약, 비용, 조합원, 취득세)

부동산 투자를 하는 데 있어서 가장 어려워하는 부분 중 하나가 바로 생소한 용어들이다. 평소 뉴스를 통해 자주 접하는 단어들이지만 막상 무슨 뜻인지 잘 구분이 안 되는 경우가 종종 있다.

 

전용면적, 공급면적, 기준시가, 공시지가, 용적률, 건폐율, 다가구 주택, 다세대 주택등 건축법과 주택법에서 규정하고 있는 다양한 법률관계에 따른 용어들이 부동산 투자를 시작하는 데 있어 어려움을 들게 한다.

 

<참고>

전용면적, 공급면적, 계약면적, 주거 공용면적, 아파트 면적 총정리

기준시가 공시지가 실거래가 부동산 용어 차이 정리

제1종 일반주거지역 2종, 3종, 준주거지역 차이점

 

위에서 말한 단어들 이외에도 분양권과 입주권에 대해서 많은사람들이 그 차이점을 궁금해 하고있다. 그래서 이번 시간에는 분양권 과 입주권에 대해서 이야기를 해볼까 한다.

 

 

 

분양권 입주권 차이점

 

분양권과 입주권 모두 새롭게 지어진 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 의미한다. 분양권의 경우 청약통장을 가지고 있는 사람이 청약홈 홈페이지에서 진행되는 청약을 통해서 당첨이 될 경우 해당 아파트에 대한 분양권을 취득하게 된다. 새롭게 지어지는 아파트에 입주할 수 있는 권리로 입주권과 동일하다.

 

다만 차이가 있다면 청약을 통해서 취득하는 점이 다르다고 할 수 있다.

 

 

반면 입주권이란 낙후된 지역의 재개발 또는 노후된 건축물의 재건축사업을 통하여 새롭게 건설된 예정인 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권은 대부분 기존에 주택을 보유하고 있는 조합원들이 갖는 경우가 많다.

 

그렇다면 어떠한 사람들이 입주권을 받게 되는 조합원의 지위를 얻을 수 있을까?

좀 더 자세히 들여다보면 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발, 재건축의 조합원의 범위는 구분된다.

 

 

재개발 사업(조합원)

재개발 사업에서 조합원이 될 수 있는 자격을 갖춘사람은 정비구역에 위치한 토지를 소유한자, 건축물 소유자, 지상권자이다.

 

재건축 사업(조합원)

재건축 사업에서 조합원이 될수 있는 자격을 갖춘 사람은 정비구역 내 건축물을 소유한 자, 그 부속토지의 소유자에 한정된다. 재개발 사업과 달리 지상권자는 조합원의 지위를 가질 수 없다. 그러므로 지상권자의 경우 입주권을 받을 수가 없는 것이다.

 

 

분양권 입주권 매수방법

 

분양권, 입주권 모두 매매를 통하여 취득이 가능하다. 

 

분양권 취득방법

최초 청약통장을 활용하여 청약에 당첨 시 수분양자로서 분양권 취득이 가능하다. 또한 분양권에 프리미엄을 얹어 주고도 취득이 가능하다. 부동산 경기가 좋은 경우에는 기존 분양권의 분양가에 플러스 프리미엄이 붙어서 거래가 되는 경우가 많다. 

 

반면 부동산 경기가 침체기에는 최초 분양가 보다도 낮은 금액 마피(마이너스 프리미엄)에도 분양권을 취득할 수 있다. 분양권의 경우 최초 계약금 10%만 납부하고 중도금의 경우 대부분 무이자로 지원이 되기 때문에 적은 돈을 투자하고도 취득할수 있는 장점이 있다.

 

 

 

 

입주권 취득방법

입주권은 재건축 또는 재개발이 확정된 지역의 조합원들이 가지고 있는 입주권에 프리미엄을 더해서  취득하는 방식으로 진행된다. 부동산 경기에 따라 영향을 많이 받는 단점도 있다. 

 

분양권에 비하여 비용적인 측면에서 적게들기도 하지만 시간이 지남에 따라 추가분담금이 발생할 수도 있다. 입주권에 있어서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 입주권 취득 시기이다.

 

입주권 매매를 통한 부동산투기를 억제하기 위하여 조합원의 지위승계에 대해서 정해두었기 때문이다. 

 

재개발 관리처분인가 이후에 조합원 지위 취득시 현금청산 대상

재건축 조합설립인가 이후에 조합원 지위 취득시 현금청산 대상

 

 

분양권 입주권 취득세 차이

 

①분양권

분양권의 경우 주택이 완공 시 취득세를 납부해야 한다. 기존 주택을 보유하고 있는 경우 주택 보유수에 따라 취득세를 납부하게 된다. 무주택자의 경우 1~3%의 취득세가 적용된다.

 

반면 2주택, 3주택 이상 다주택자의 경우 조정지역, 비조정 지역이냐에 따라 최대 12%까지 취득세를 적용받는다.

 

②입주권

원조합원, 승계조합원에 따라 취득세율이 달라진다. 정비구역이 지정되기 전부터 소유하고 있던 원조합원의 경우 1세대 1주택 자라면 85㎡이하 주택의 경우 취득세 면제가 된다. 

 

승계조합원의 경우 정비구역으로 지정이 된 이후 조합원 지위를 취득한 사람을 의미한다. 이때 조합원 지위를 취득한 시점이 주택멸실 전, 후에 따라 취득세율은 달라진다.

 

 

취득시점이 중요한 이유?

주택이 멸실 전 취득할 경우 주택 취득세를 적용받는다. 만약 주택이 멸실된 후에 취득했다면 토지 취득세인 4.6%를 적용받게 되는 것이다. 이러한 이유 때문에  다주택자의 경우 주택수대로 취득세율을 적용받기보다 토지취득세인 4.6%를 적용받는 것이 유리할 수도 있다.

 

무주택자 역시 주택이 철거되기 전에 취득했다면 1~3%의 취득세율을 적용받을 수 있다. 하지만 주택이 멸실된 후 취득했다면 취득세율은 토지취득세인 4.6%를 적용받게 된다. 이처럼 입주권의 취득시점에 따라 납부해야 하는 취득세율이 달라지기 때문에 이러한 점을 잘 살펴야 한다.

 

 

마지막으로 입주권은 취득세를 두 번 납부하게 되는경우가 발생한다. 주택 멸실 후 입주권을 취득한 경우 토지에 대한 4.6%의 취득세만 납부했기 때문이다. 아파트가 완공된다면 건물분에 대해서 원시취득의 취득세율을 적용받기 때문이다.

 

신축아파트의 경우 원시취득에 해당되기 때문에 취득세율은 다음과 같다. 

 

85㎡ 이하의 경우 2.96%

85㎡ 이상의 경우 3.16% 

 

비슷할 것 같으면서도 자세히 알아보면 분양권과 입주권은 많은 차이점을 가지고 있다. 이밖에도 소개하지 못한 부분들이 있는 만큼 분양권, 입주권 투자 시에는 자세히 알아보는 것을 추천한다.