아파트 분양권 양도소득세 홈택스 셀프신고(준비서류, 신고기한)

소득이 있는 곳에 세금 있다. 대한민국 국민이라면 누구나 납세의무가 있다. 부동산을 양도한 경우 홈택스에서 양도세 신고를 해야 한다. 양도차익이 발생한 경우 양도소득세 및 지방소득세가 발생한다. 반면 양도를 통한 손해가 발생하였다면 양도소득세는 부과되지 않지만 신고는 의무적으로 해야 한다.

 

양도세 신고기한

그렇다면 양도소득세는 언제까지 신고해야 할까? 세무사를 통한 위임을 하지 않고 직접 홈택스에서 신고를 한다면 기간을 잘 알아둘 필요가 있다.

 

 

부동산 양도, 양도에 해당하는 월의 말일부터 2개월 이내

부동산 증여, 양도에 해당하는 월의 말일부터 3개월 이내

부동산 상속, 양도에 해당하는 월의 말일부터 6개월 이내

 

증여, 상속이 아닌 매매를 통하여 아파트를 3월 15일 양도했다면 3월 말일부터 2개월 이내인 5월 31일까지 신고하면 된다.

 

 

분양권 입주권 차이(자격, 청약, 비용, 조합원, 취득세)

 

 

자 그럼 지금부터 아파트 분양권 전매 시 홈택스를 통한 셀프 양도소득세 신고하는 방법에 대해서 알아보도록 하자.

 

 

 

아파트 분양권 양도소득세 신고 시 필요서류

• 분양계약서(아파트 공급계약서)
• 아파트 발코니 확장 및 옵션계약서
• 매매계약서
• 부동산거래신고필증
• 중개수수료 현금영수증
• 정부수입인지

 

분양권 양도소득세 신고를 하기 위해서는 위와 같은 서류가 필요하다. 부동산을 통한 분양권 전매 시 중개사무소 소장이 챙겨준다. 만약 해당서류가 누락되었다면 필히 챙겨 받도록 하자.

 

 

필요서류는 홈택스에서 첨부파일로 제출해야 한다. 업로드는 pdf 파일만 가능하다.  jpg, bmp, png파일은 자동 변환이 되어 첨부가 된다. 해당 서류를 스캔을 통해서 미리 준비해 두도록 하자.

 

양도소득세 신고는 회계사, 세무사가 대리할 수 있다. 단 비용이 발생한다는 단점이 있다. 분양권 전매 신고는 생각보다 어렵지 않기 때문에 직접 신고하면 비용을 절약할 수도 있으니 직접 해보는 것도 좋다.

 

 

 

홈택스로그인 후 신고/납부 → 양도소득세를 선택. 양도소득세 신고는 총 4가지 항목으로 구성되어 있다.

 

1. 세금신고
2. 신고내역 조회(접수증, 납부서)
3. 신고 부속, 증빙서류 제출
4. 삭제내역 조회

 

 

 

홈택스를 통하여 양도소득세 신고뿐 아니라 소득세에 10% 부과되는 지방소득세도 또한 쉽게 신고가 가능하다.

 

신고서 작성방법

당해 최초 신고의 경우 ①예정신고  ②1개 부동산 양도(간편 신고)를 선택하면 된다. 만약  당해연도 2개 이상 매도했다면 일반신고로 접속해서 신고를 진행해야 한다.

 

 

 

가장 먼저 양도인의 인적사항을 적으면 된다. 양도연월의 경우 잔금일, 소유권이전등기 접수일중 빠른 달을 선택하면 된다. 계약서 작성한 날이 3월, 잔금일이 4월이면 양도연월은 4월이 되는 셈이다.

 

 

두 번째로 입력할 사항은 양수인(거래상대방) 인적사항이다.

 

매매계약서에 나와있는 양수인의 인적사항을 보고 입력하면 된다. 지분의 경우 100/100이라고 적으면 된다. 양도자와의 관계는 조회를 해보면 알겠지만 가족과 같은 특수관계인이라고 적으면 된다.

 

양수인 인적사항을 적은 후 등록하기 버튼을 누르면 페이지 상단에 양수인 목록이 생기는 것을 알 수 있다. 잘못 기재했다면 수정 또한 가능하다.

 

 

지금까지 작성한 것은 가장 기본적인 부분이고 이제부터가 진짜 양도소득세 신고를 하는 과정이다. 양도 자산이 어느 것인지 안내에 따라서 선택하면 된다.

 

양도 물건의 경우 토지, 고가주택, 지상권, 전세권, 조합원 입주권, 가장마지막에 있는 주택분양권 등 다양하기 때문에 해당 항목을 선택하면 된다.

 

 

그다음 세율구분을 선택할 차례이다. 분양권을 양수한 시점부터 양도한 시점까지 보유기간이 얼마나 되는지 계산 후 선택하면 된다.

 

다음 항목은 자산 소재지를 적으면 된다. 주소검색을 통하여 지번 주소 상세주소를 적으면 된다. 분양권의 경우 도로명 주소가 나와있지 않은 경우가 있다.

 

간혹 지번이 조회 안 되는 경우가 있다. 이경우 직접입력 방식을 통하여 적으면 된다

 

 

거래 자산면적 부분은 분양권 공급계약서 첫 장에 보면 나와있다. 자신이 소유하고 있던 아파트의 대지지분, 건물 면적을 확인할 수 있다. 공급계약서를 보고 그대로 적으면 된다.

 

지금부터 가장 중요한 양도소득세 입력이다. 양도가액부터, 취득가액, 필요경비등 주요 항목만 입력하면 과세표준부터, 세율, 산출세액, 최종납부세액까지 자동으로 계산이 된다. 분양권 양수, 양도 당시의 자료만 보고 그대로 입력하면 된다. 

 

 

양도소득 기본공제는 연간 한도가 250만원까지이다. 당해년도 첫 양도의 경우 250만원 공제된다. 만약 두번째 양도라면 기본공제는 0이라고 입력하면 된다.

 

작성방법을 잘 모르겠다면 해당항목 앞에 있는 물음표를 클릭해 보라. 그럼 자세한 안내를 받을 수 있다.

 

 

①양도가액

매매계약서를 보면 확인할 수 있다. 양도당시 프리미엄, 옵션비용 등이 포함된 총 매매금액을 적으면 된다.

 

 

②취득가액 ③필요경비

취득가액은 좀 더 세분해서 적어야 할 항목들이 있다. 자신이 분양권을 양수했을 당시의 취득비용을 세분화해서 적으면 된다.

 

취득비용은 주요 경비와 기타 경비로 구분되어 있다.

 

 

 

주요 경비는 매입가액, 취득중개수수료, 양도 시 중개수수료등이 포함된다. 분양권의 경우 취득세 납부대상이 아니기 때문에 취득세, 등록세, 소유권이전을 위한 법무사 비용 같은 건 해당이 안 된다.

 

①가장 먼저 매입가액을 선택, 매입당시 매매계약서를 확인 후 매입가액을 기재하면 된다.

②기타 부대비용-취득중개수수료 선택, 취득당시 지불한 중개수수료를 등록하고 증빙종류를 선택.

③기타 부대비용-기타 선택, 분양권 취득당시 납부한 정부수입인지 영수증이 있다면 해당 금액을 입력하면 된다.

④양도 시 중개수수료등 직접지출비용 선택, 양도시 지불한 중개수수료 입력 및 증빙종류 선택

 

 

 

 

만약 기타 경비로도 지출한 항목이 있다면 동일하게 등록하면 된다. 장특공 적용배제까지 선택하고 나면 과세표준 및 산출세액을 확인할 수 있다.

 

만약 분양권 투자를 통하여 손실이 발생했다면 과세표준과 양도소득금액이 마이너스로 표시되기 때문에 납부할 세액은 없는 셈이다.

 

신고서 작성을 끝났다면 제출버튼을 선택. 양도소득세 신고서 접수증까지 확인할 수 있다.

 

다음단계로 넘어가면 신고서 제출목록을 확인할수 있다. 참 편리하게도 지방소득세 신고까지도 바로 할수 있도록 연계서비스가 되어있다.

 

 

지방소득세 신고이동 버튼을 클릭하면 위택스로 넘어가면서 지방소득세 납부고지서를 확인할수 있다. 양도소득세의 10%가 부과되는 만큼 안내에 따라 신고납부를 마치고 돌아오자.

 

 

그럼 마지막으로 양도소득세 관련 증빙서류 제출단계만 남은 것을 알 수 있다.

 

첨부하기 버튼을 누른 후 안내에 따라 스캔을 해두었던 문서들을 첨부하자. 

 

 

알아보기 쉽도록 파일명을 저장한 후 거래신고필증, 공급계약서, 매매계약서, 정부수입인지, 중개수수료 영수증을 첨부하고 부속서류 제출을 하면 비로소 분양권 양도소득세 신고는 마무리가 된다.