전세대출 보증비율 90% 축소, 임차인은 보증금 전액을 보전 받을수 있을까?

 

전세사기로 서민들의 피해가 늘어나다 보니 전세계약을 꺼리는 세입자들이 늘면서 월세계약에 대한 수요가 늘어나고 있다고 한다.

이는 곳 월세 상승으로 이어지면서 결국 임차인들에게만 더 큰 부담이 가중될 수밖에 없음을 시사하는 것이라 할 수 있다.

 

보증금 사기예방, 전세계약시 임차인이 반드시 알아야할 체크리스트

 

 

며칠 전 수원동탄 전세사기사건 판결이 나온 것을 확인할 수 있었다.

오피스텔 268채를 사들인 부부사기꾼들은 140명으로부터 총 170억을 편취하였고 여기에 공인중개사까지 개입되면서 공인중개사의 위상도 추락한 사건이었다.

 

 

 

1심에서 12년, 6년이 확정되었지만 항소심에서 감형되면서 최종 대법원 판결에서는 사기혐의자에게 징역 7년, 남편에게는 3년 6개월을 선고한 항소심 판결을 확정했다고 한다.

 

170억을 편취했음에도 불구하고 사기를 당함으로 인생의 많은 것을 잃어버린 임차인들에 비하여 너무나 가벼운 형량이 아닐까 하는 생각이 드는 것을 부인할 수 없는 것 같다.

 

 

이럴수록 임차인 자신스스로 권리를 지키기 위해서 최소한의 부동산 계약 시 주의사항에 대해서 만큼은 알아두라고 강력하게 당부하는 바이다.

 

금융위원회에서는 2025년 5월부터 주택도시보증공사, SGI서울보증의 전세대출 보증비율을 100%에서 90%로 줄이겠다는 발표한 바 있다.

 

 

 

 

그렇다면 전세대출 보증비율이 기존 100% 에서 90%로 축소하게 되면 어떠한 변화가 생기게 되는지 한번 알아보도록 하자. 그전에 보증보험이 무엇인지 간단하게 알아보도록 하자.

 

보증보험 이란?

 

보증보험이란 임차인이 임대차기간 만기도래 시 임대인으로부터 임대보증금을 돌려받지 못하는 것을 대비해서 보증기관에 보증료를 내고 가입하여 만기퇴실 시 보증재단으로부터 보증금을 돌려받는 제도라 할 수 있다.

 

기존에만 하더라도 전입신고, 확정일자를 받아 놓으면 우선변제권을 취득하게 되어서 보증보험에 가입하는 경우가 드물었다. 하지만 우선변제권이 있다고 하더라고 결국 경매를 통해서 보증금을 보전받을 수 있는 만큼 경매를 통한 보증금 반환은 소요시간이 오래걸린다는것이 단점일수밖에 없었던 것이다.

 

 

또한 대항력 유지를 위해서 임차권등기명령을 신청하고 이사해야하는데 임차권등기명령으로 인한 시간까지 더해지다보니보증금 반환까지 시간이 더 걸렸던 게 사실이다.

임차권등기명령신청 → 지급명령신청 → 가압류 → 확정판결 → 강제경매 → 보증금 배당

 

 

이에 따라 보증금회수를 보다 빨리하기 위해서 보증보험에 가입을 하는 임차인들이 점차 늘어나게 된 것이다. 보증보험에 가입할 경우 평균적으로 2주~4주 정도의 소요시간이 걸린다고 한다. 이는 경매절차를 통하여 보증금을 돌려받는 시간에 비하면 많은 부분 시간이 단축되는 것이라 할 수 있다.

 

방금 설명한 부분이 바로 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우에 대비하여 가입하게 되는 전세보증금 반환보증을 설명한 것이라 할 수 있다. 쉽게 말해 임대인이 안 줄 것을 대비해서 보증재단에서 대신 받을 수 있도록 보험을 가입해 두는 것이라 할 수 있다.

 

전세대출 보증비율 90%가 임차인에게 미치는 영향

 

그렇다면 앞서 말한 전세대출 보증비율이 100%에서 90%로 축소되었다는 것은 무슨 의미 일까?  대다수의 사람들과 일부 공인중개사들 조차 90%로 축소될 경우 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상황이 발생할 경우 보증기관에서 기존 100%가 아닌 90%만 돌려받는 것으로 이해하고 있는데 이것은 완전히 잘못된 이해라 할 수 있다.

 

그동안의 경우를 살펴보면 은행이 임차인에게 보증금 1억을 대출해 주고 보증보험에 가입했을 경우, 임차인이 은행에 1억 원을 상환하지 못하더라도 은행은 보증기관에 청구를 통해서 임차인에게 지급한 금액을 100%를 변제받을 수 있었던 것이다.

 

 

하지만 90%로 축소되면서 은행은 보증기관으로부터 임차인에게 지급한 금액의 90%만 지급받을 수 있도록 바뀌게 된 것이다. 이는 나머지 10%는 은행에게 책임을 부담시킨 것이라 생각해 볼 수 있다.

 

이경우 은행은 자신들이 피해를 보지 않기 위해서 보증비율이 90%로 줄어든 만큼 대출심사 시 차주의 신용 및 상환능력까지도 고려하여 세밀하게 살펴보는 것은 물론, 보증비율에 맡게 차주(임차인)가 받을 수 있는 대출금액도 그만큼 줄어든다는 것을 의미한다고 볼 수 있다.

 

 

현행 제도하에서는 전세보증금의 80%까지 은행으로부터 빌릴 수 있다. 보증금 1억의 경우 임차인은 8,000만 원까지 은행으로부터 융통이 가능하지만 은행은 보증비율에 맞게 8,000만 원의 90%인 7,200만 원을 한도로 정하려고 할 것이다. 그래야만 은행 입장에서도 피해를 예방할 수 있기 때문이다.

 

결국 임차인들이 10%의 감소분 만큼 더 준비해야 하는 상황에 놓이게 되는 것이라 할 수 있다. 전세사기로 인한 악순환의 피해가 결국은 돌고돌아 임차인들에게 계속 전가될 것이라는 것이 다수의 전문가들의 예상이라고 한다.

 

 

2025년 전세보증금 반환보증 자격 및 요건 HUG, HF, SGI 완벽정리