양도세 비과세 적용기준 및 양도세율 1가구 1주택, 2주택 중과세 정리

부동산 시장의 가격이 천정부지로 올라가면서 좋아하는 국민들이 있는 반면 한숨 쉬는 국민들 또한 늘어난 것 같다. 기존에 아파트를 보유했거나 부동산 시장이 오르기 전에 아파트를 마련해둔 사람들의 경우 부동산 시장의 가격이 큰 폭으로 상승하면서 많은 시세차익을 실현할 수 있기 때문이다.

 

반면 천정부지로 오르는 아파트 가격으로 인하여 부익부빈익빈 이라는 현상이 두들어진것처럼 아파트를 소유하지 않고 현재 임차인(전세)으로 입주하여 살고 있는 경우 더더욱 오른 아파트 호가로 인하여 내 집 마련은 더욱더 멀어졌다고 한다.

 

물론 정부에서 임대차 3법을 통하여 임차인들을 보호한다는 취지 아래 법안을 통과시켰지만 오히려 많은 역효과도 나오고 있다고 한다. 심지어 집주인이 세입자를 내보내기 위해서는 웃돈까지 얹어줘야 하는 상황까지 이르고 말았다.

 

 

 

물론 정책이 시행된지 얼마 안 되었다고 하지만 이러한 부동산 대란이 언제쯤 안정화될지 참으로 궁금하다. 현 정부 들어 많은 부동산 정책이 있었다.

 

뉴스를 틀면 매일마다 새롭게 발표되는 각종 규제들. 부동산 규제 정책을 다 이해하려면 공부까지 해야하는 정도로 정말 많은 대책들이 나왔다. 그중에서 부동산 투자 열기를 잠재우기 위하여 마련된 양도세 강화 기준은 많은 국민들을 패닉 상태에 빠트리기도 하였다.

 

 

 

양도세란 자신이 가지고 있는 재산의 소유권을 이전하면서 발생하는 수익에 대하여 부과되는 세금을 말한다. 가장 대표적인것이 아파트와 같이 살고 있는 집을 팔고 그 시세차익에 따라서 납부하게 되는 부동산 양도세가 대표적이다.

 

그렇다면 이러한 양도세를 무조건 내야하는 것일까? 정부에서는 다수의 국민보다는 소수의 국민들이 부동산 투자를 통하여 자산을 늘려가는 점을 주목해왔다. 이러한 다주택자들로 인하여 부동산 시장이 투기장으로 변질되어 버렸다고 생각하여 다주택자들과 법인 투자자들을 위한 일종의 제재 법안을 마련한 것이다.

 

그중 대표적인것이 시세차익에 따라 납부하게 되는 세금인 양도세 개정법안이었다. 불로소득이라고 규정, 기존보다도 높은 세율을 적용시켰는데 새롭게 바뀐 양도세 규정으로 인하여 실거주하는 국민들까지도 피해를 볼 수밖에 없는 상황이 연출되면서 현 정부의 부동산 정책에 많은 국민들이 불만을 표출한 것이다.

 

2021년 6월1일 부터 적용되는 새롭게 바뀐 양도세 규정, 양도세 비과세 규정이 어떤지 살펴보았다. 참고로 1가구 1 주택, 2 주택 등 다주택자들과, 법인 투자자들의 양도세율도  알아보았다.

 

 

 

※ 양도세 비과세 조건

1가구 1 주택자라고 해서 모든 사람들이 비과세 혜택을 받는 것은 아니다. 고가주택을 보유한 사람들의 경우 비과세 혜택을 받을 수가 없게 되는데 9억이상의 부동산을 소유한 경우 9억 초과분에 대해서는 비과세 혜택을 받을수 없는 것이다.

 

주택을 사고팔면서 단기간에 시세차익을 남기지 못하도록 보유기간에 따른 부분을 강화했다.

 

 

①주택 보유기간에 따른 양도세율 (주택 기준)

 

1년 미만 보유 후 매도 시 양도세율 변화

보유기간이 1년 미만인 경우 필요경비를 제외한 후 양도차익의 50%를 부과했다.  2021년 6월 1일부터는 70%로 20%가 증가한 것이다. 1억의 시세차익이 난 경우 새로운 양도세 규정을 적용하면 7,000만 원을 양도세로 납부해야 하는 것이다.(기존에는 5,000만 원)

 

1년~2년 보유 후 매도 시 양도세율 변화

또한 1~2년 미만의 경우 기존 40% 에서 60%로 동일하게 20% 증가하였다. 이처럼 높은 세율을 적용하게 된 이유는 더 이상 양도차익을 노리는 부동산 투자자들을 제재하기 위한 것이라 하지만 투자 열기가 줄어들지는 두고 봐야 할 것 같다.

 

양도세 누진공제액

 

2년 이상 보유 후 매도 시 양도세의 경우 6%~42%의 기본세율 적용. 여기에 누진공제액까지 차감한 금액이 결정세액 인 것이다.

 

 

 

② 주택 입주권 기준

1년 미만 현행 40% → 70%로 상향 조정

2년 미만 현행 기본세율 → 60% 상향 조정

2년 이상 현행 기본세율 → 기본세율

③ 분양권 기준

1년 미만 현행 기본세율(조정대상 지역 이상의 경우 50%) → 70% 상향 조정

2년 미만 현행 기본세율(조정대상 지역이상의 경우 50%) → 60% 상향 조정

2년 이상 현행 기본세율(조정대상 지역이상의 경우 50%) → 60% 상향 조정

 

새롭게 양도세율이 바뀌면서 국민들이 자신 소유의 주택이나 입주권 및 분양권을 양도 시에는 기존보다 높은 세율을 적용받게 된 점은 국민들이 납부해야 할 세금이 더욱 늘어났다는 점을 의미한다. 2021년 6월 1일부터 적용.

 

 

 

※ 장기보유 특별공제의 변화 거주기간의 추가

 

1 주택자 및 다주택자들의 경우 해당 집을 장기 보유한 경우 기간에 따른 공제도 제공되어왔다. 9억이상 고가 주택 소유주 혹은 다주택자들 또한 이러한 장기보유특별공제로 인하여 양도시 세금을 줄일수가 있었던 것이다. 하지만 새롭게 바뀐 장기보유 특별공제방식이 바뀌었다는 점을 주목할 필요가 있다.

 

기존의 경우 거주기간을 제외한채 보유기간만으로 특별공제 혜택을 제공하였다. 하지만 새롭게 바뀐 규정을 살펴보면 조정지역 이상의 경우 거주기간이 필수적으로 들어가게 된 것이다. 또한 보유, 거주 각각 4%씩 적용을 하게되면서 보유기간이 길더라도 거주기간이 짧은 경우 예전보다 적은 공제 혜택을 받게 된것이다.

 

 

 

비과세 : 세금 자체에 대한 과세권을 포기함으로써 세금을 부과하지 않는다.

 

비과세는 절세를 하는 데 있어서 가장 중요하다고 할 수 있다. 특히 종전 1가구 1 주택자들의 경우 비과세 혜택을 받고자 할 경우 조정지역 또한 의무거주가 포함되면서 까다로워진 점이 특징이다.

 

여기에 1가구 2 주택자와 같은 다주택자들의 경우 양도세 중과세 부분 또한 기존 10%에서 20%로 상향조정이 되면서 더욱 높은 세율을 적용하게 되었다는 점도 주목할 부분이다.

 

법인의 경우 법인 양도세는 기본 법인세 10% + 추가과세 10%의 적용을 받아왔다. 하지만 이또한 추가과세가 20%로 바뀌면서 총 30%의 양도세 적용으로 바뀌게 된 것이다.

 

 

 

 

정부의 다양한 부동산 억제정책으로 인하여 일시적 2 주택자들 또한 상당히 많은 혼란스러움을 겪고 있다. 특히 이사를 하면서 기존의 살던 집과 앞으로 이사하게 될 새로운 집을 취득하는 경우가 이에 해당된다.

 

1 주택자의 경우 비과세 혜택이 적용되지만 보는 관점에 따라 일시적 2 주택이기 때문에 과세에 대한 부분에 대해서 많은 말들이 있었다. 그리하여 정부에서는 이러한 이사로 인한 특수한 경우에 해당되는 국민들을 위하여 일시적 2주택 비과세에 대한 혜택 방안을 마련하게 된 것이다.

 

 

일시적 2 주택 비과세 요건정리

 

 

이사를 가게 되면서 일시적 2 주택이 되었다고 해도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 여기서 주의할 점은 해당 조건에 부합이 되는 경우만 가능하다. 현재 거주하는 집이 수도권과 같이 투기과열지구이거나, 투기지역, 조정대상지역에서 어느 지역으로 가는지에 따라서 그 조건이 달라짐을 유의하자.

 

조정지역 → 조정지역 

 

조정지역에서 조정지역으로 이사를 가게 될 경우 비과세 혜택을 적용받기 위해서는 다음과 같은 조건을 필수적으로 지켜야만 한다.

 

• 현재 거주하고 있는 집을 산지 1년 후에 새로운 집을 살 것
• 조정지역인 만큼 2년 거주, 2년 보유기간 필수.
• 새로운 집을 산지 기존 주택을 1년 안에 매도할 것.
• 새로운 집을 산지 1년 안에 전입신고까지 완료.

위와 같은 4가지 요건을 모두 충족 시에 일시적 2 주택 자로써 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다.

 

 

조정지역 → 비조정지역

비조정지역 → 비조정지역

비조정지역 → 조정지역

 

이 외에 현재 거주지역이 조정지역, 비조정지역에서 이사 가는 경우는 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 기준은 다음과 같다

 

• 현재 거주하고 있는 집을 산지 1년 후에 새로운 집을 살 것
• 현재 거주하고 있는 집이 조정지역인 경우 2년 보유, 2년 거주 필수 비조정지역인 경우 2년 보유만 해당
• 새로운 집을 산지 3년 안에 기존 집을 처분하면 됨

쉽게 말해 123 법칙이라고 표현한다. 기존 집 산지 1년 지난 후 새집을 사고, 조정/비조정 여부에 따라 2년 보유/거주 요건 충족. 마지막으로 새로운 집을 산지 3년 안에 기존집 처분만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

일시적 2 주택자의 경우 이사 이외에도 혼인관계에 따른경우, 부모와 자식간의 합가에 따른 2주택과 같은 상황도 발생하게 된다.

 

 

 

 

혼인에 의한 일시적 2주택자 비과세 요건

남녀가 결혼 전 각각 본인 명의의 주택을 보유하고 있었다. 결혼으로 인하여 부부합산 1가구 2 주택이 되었다. 이러한 경우 예외 적인 경우로 간주 두 사람의 혼인신고 날짜를 기준으로 5년 안에만 어느 하나의 주택을 처분 시 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

부모와 자식의 합가로 인한 일시적 2 주택자 비과세 요건

부모를 부양하기 위하여 합가 한 경우 각각 1 주택 소유였다면 이 또한 예외 적용에 해당된다. 부모 중 한 사람이 60세 이상이면서 합가 후 10년 안에만 하나의 주택을 팔게 되면 1 주택자로 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

 

 

양도세 기본세율

 

총정리

지금까지 1가구 1 주택자부터 다 주택자들까지 양도세에 대한 부분을 알아보았다. 마지막으로 정리해 보자면 다음과 같다.

 

1가구 1 주택 자의 경우 비과세 혜택을 받기 위해서 가장 중요한 점은 조정지역은 2년거주, 비조정 지역은 2년 보유가 필수적으로 충족되야 한다. 또한 1주택 자라고 하더라도 공시지가 9억 미만의 경우에만 비과세 혜택이 적용된다. 9억 초과의 고가 주택의 경우 초과분만큼의 양도세가 적용된다. 

 

1가구 다주택의 경우 양도세 중과가 적용된다. 규제지역만 해당되며 2 주택의 경우 기본세율 + 20% 중과, 3 주택의 경우 기본세율 + 30% 중과세가 적용된다는 점을 명심하자. 해당 양도세법의 적용은 2021년 6월 1일 이후부터 적용이 된다.

 

1가구 2주택 취득세 얼마나될까? 부동산 취득세 정리

 

나라에서 만든 정책이기 때문에 개인의 자산을 처분하더라도 시기에 따라 납부해야 할 세금의 차이가 크다는 것을 알 수 있다. 이처럼 1 주택자 또는 다주택자라면 자신의 자산 점검을 이번 기회를 통해서 해보는 것도 좋을 것 같다.