용적률 건폐율 계산방법, 준주거지역, 일반주거지역 어떻게 다를까?

 

부동산에 대하여 관심을 갖다 보면 자주 듣게 되는 단어 중 하나가 바로 용적률과 건폐율이다. 사실 건축주가 아닌 이상 일반인들이라면 크게 신경을 쓰지 않아도 될 부분이긴 하다. 하지만 건축주나 자신이 토지를 가지고 있다면 용적률과 건폐율의 개념에 대해서는 정확하게 알아두는 것이 좋다.

 

자신이 가지고 있는 토지위에 어느 정도 넓게, 어느 정도 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소가 바로 건폐율과 용적률이기 때문이다.

 

 

 

 

 

이러한 용적률과 건폐율은 무분별한 개발을  방지하여 도시의 경관을 보존하고, 도시계획에 부합하는 계획에 따라서 균형있는 도시를 만들기 위하여 정해놓았다고 할수있다.

 

즉 쉽게 말하면 아무리 자기땅이라고 해도 건축물을 지을 때는 건축법에 따라서 지어야 하며 해당 토지가 어디에 위치해 있는지에 따라 지을 수 있는 건물의 바닥면적(넓이)과 높은 건물로 짓고자 할 경우 전체면적을 의미하는 연면적은 용적률에 따라서 정해져 있는 것이다.

 

 

 

그렇기 때문에 이러한 의미를 잘 알아야 하며 용적률과 건폐율이 높을수록  가지고 있는 토지의 한도 내에서 최대한 넓고 높게 지을수가 있는 것이다.

 

 

 

 

 

건폐율

 

내가가지고 있는 땅에 얼마나 넓게 건축물을 지을 수 있는지 규정해 놓은 것. 건폐율을 토대로 집을 지을수 있는 면적을 구하는 방식은 다음과 같다. 내가 가지고 있는 토지면적이 100㎡라고 했을 경우 건폐율이 60%라고 하자. 그렇다면 100㎡ 나누기 60%를 계산하면 된다. 

 

 

 

 

즉 100㎡의 대지면적을 보유하고 있다고 해도 정해진 건폐율이 60%라면 최대 60㎡까지 건축물을 지을수가 있는 것이다. 나머지 40㎡는 건축물을 지을수가 없는 것이다. 이처럼 건폐율은 내가 가지고 있는 대지지분 중 얼마나 넓게 건축물을 지을 수 있는지의 범위를 규정해 놓은 것이라 생각하면 된다.

 

 

건폐율

 

 

보통 건폐율의 경우 도시지역과 같이 인구밀도가 높은 주거지역과 공업, 상업지역 일수록 높은 편이다. 건폐율을 설정해 놓은 이유는 옆집과의 간격이나 일정 거리가 있어야 할 필요성이 있고 사생활 침해의 부분과 일조권 등 다양한 점과 연관이 있다.

 

반면 녹지로 보존해야할 필요가 있는 구역이라고 지정된 곳의 경우 녹지 보존을 위해서 건폐율이 낮은 점 또한 특징이다. 이러한 법을 정해 놓지 않게 될 경우 대다수의 사람들이 자신의 토지 위에 최대한 넓게 집을 지을 것이기 때문에 이는 추후 분쟁의 한 부분이 될 수도 있다.

 

 

 

 

 

용적률

 

자신이 가지고 있는 대지위에 최대한 지을수 있는 각 층별 면적의 합을 구하는 비율을 의미한다. 이때 지층은 제외가 되며 순수 지상층의 면적 합만을 가지고 구한다.

 

용적률 또한 토지의 용도에 따라서 각 지역별로 정해져 있다. 용적률은 얼마나 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소이기 때문에 용적률이 높으면 같은 평수의 토지를 가지고 있는 사람이라고 하더라도 용적률을 더욱 높게 적용받는 지역에 있는 토지의 주인이 더욱더 높은 건물을 지을 수 있는 것이다.

 

 

 

 

앞서 내가 가지고 있는 토지가 100㎡라고 했다. 용적률이 150%라고 한다면 100㎡ x 150% = 150㎡ 의 면적만큼 건축물을 지을 수 있는 것이다. 하지만 용적률에 따른 건축면적을 구할 때 중요한 것은 건폐율의 한도 내에서 집을 지어야 한다는 것이다. 

 

 

 

 

앞서 토지 위에 건축물을 지을 경우 건폐율과 용적률에 적용을 받는다고 말했다. 100㎡의 토지라고 하더라도 건폐율이 50% 라고 한다면 50㎡의 면적만큼만 건축물을 지을 수 있다는 것이다. 여기에 용적률이 150% 였기 때문에 연면적의 합은 총 150㎡를 넘으면 안 되는 것이다. 즉 한층당 최대 50㎡씩 3층으로 건축물을 지을 수 있는 셈이다.

 

건폐율과 용적률은 중심 상업지역, 도심지역, 공업지역, 녹지지역 여부에 따라서 각각 다르게 정해져 있다. 기업이 밀집되어 있는 강남역 인근을 살펴보면 상업시설과 기업들이 밀집해 있는 만큼 일반 상업지역으로 지정되어 있다.

 

 

 

 

 

일반 상업지역의 경우 용적률을 살펴보면 300% 이상 1300% 이하까지 가능하기 때문에 높은 고층건물을 지을 수가 있다고 할수 있다. 반면 강남역 인근 제 1종 일반주거지역을 살펴보면 100% 이상 200% 이하 까지만 가능하기 때문에 상대적으로 층수가 낮다고 할수 있다.

 

 

 

 

이처럼 건폐율 용적률은 건축물을 건축하는 데 있어 넓이와 높이를 정해주는 기준이라 할 수 있다. 그렇기 때문에 상업지역의 경우 높은 건물들이 즐비한 반면 일반 주거지역, 전용 주거지역의 경우 낮은 층수의 주택들이 있는 이유도 용적률과 건폐율을 적용받기 때문이라고 할수있다. 

 

 

용적률

 

 

누구나 토지를 가지고 있고 집을 지을 수 있는 여유가 있다면 최대한 높은 건축물을 짓고 싶어 할 것이다. 이러한 무분별한 개발을 방지하고 도시의 경관 및 균형을 고려하여 용적률과 건폐율은 꼭 필요한 부분이다.