집보러갈때 반드시 체크해야할 항목 오래된 빌라(썩빌)

 

투자를 위한 임장을 하거나 혹은 자신이 직접 거주해야 할 집을 사게 될 경우 대부분의 사람들은 집의 내부와 외부 모두를 살펴보고 사는 경우가 많다. 아무래도 하자 있는 집을 사게 될 경우 추후 예상치 못한 상당한 고통이 찾아올 수가 있기 때문이다. 특히 오래된 빌라 흔히 말하는 썩빌에 투자해본 사람들이라면 한 번쯤은 연식이 오래된 집으로 인하여 골치를 겪어본 적이 있을 것이다.

 

이처럼 연식이 오래된 빌라의 경우 입지적인 부분과 향후 지역의 개발호재만 잘 맞아떨어지면 높은 시세차익을 거둘 수가 있기 때문에 부동산 투자자들 사이에서도 많이 찾는다고 한다.

 

 

 

 

빌라의 경우 아파트에 비하면 상승폭이 상당히 적다고 할 수 있다. 주로 가구수가 많고, 입지가 좋은 곳에 위치해 있으며 향후 재건축까지도 기대할 수 있기 때문에 아파트의 경우 연차가 30~40년 된 곳이라고 해도 가격은 신축 아파트와 별반 차이가 없는 것이 사실이다.

 

이러한 아파트에 투자를 하면 훨씬 좋을 텐데 그렇다면 사람들은 왜 오래된 빌라를 찾아다니면서 전국 팔도를 돌아다니면서 그 고생을 할까? 사람마다 이유야 다르지만 몇 가지를 요약해 보면 다음과 같다.

 

첫째 기준시가 1억 미만의 주택의 경우 취득세를 계산할 때 중과대상에서 제외가 된다. 이 말은 기준시가 1억 이하의 집을 사게 되면서 설령 5주택 자가 된다고 하더라도 취득세는 1.1%만 적용을 받는다는 것이다. 투자자들의 입장에서는 요즘과 같이 8% 12%의 취득세가 적용되는 것을 감안하면 상당히 매력 있는 부분이라 할 수 있다.

 

두 번째 빌라의 경우 내부수리만 깔끔하게 하면 전세를 높이 뺄 수가 있기 때문에 매전 갭 차이가 적은 것이 특징이다. 물론 인테리어와 인근 지역의 시세 및 수요를 고려해야 하지만 잘만하면 무피부터 소액으로도 투자가 가능하다고 할 수 있다.

 

 

 

 

이와 같은 이유로 인하여 오래된 빌라, 향후 발전 가능성이 있는 지역의 빌라들을 찾아 임장을 다니는 사람들이 많다고 한다. 아파트와 달리 빌라의 경우 손품을 파는 것 보다도 직접 눈으로 보고 지역을 돌아다니는 것이 훨씬 더 많은 도움이 되기 때문이다.

 

그런데 이러한 숙성된 빌라들을 매수하게 될 경우 아파트와 달리 몇 가지 중요하게 체크해야 할 부분들이 있다. 아무래도 오래되고 연식이 있는 만큼 대부분의 기능과 상태가 엉망인 것들이 많기 때문이다. 연식이 있는 빌라들의 경우 도배, 장판은 기본이라고 생각하고 매수 생각을 갖는 것이 어쩌면 선택의 폭을 넓혀줄 수도 있기도 하다.

 

 

 

 

 

아파트와는 달리 썩빌이라 부르는 오래된 빌라의 경우 집을 볼 때 조차도 접근 방식을 다르게 하는 것이 중요하다. 아파트는 가족단위, 세대단위가 거주하는 경우가 많지만 빌라의 경우 보통 1.5룸 2룸이 대부분인 만큼 1인 가족이 거주하는 경우가 많기 때문이다.

 

또한 관리비를 매월 내면서 아파트 관리에 대부분 신경들을 많이 쓰지만 오래된 빌라의 경우 관리적인 부분을 소홀히 하는 경우가 많기 때문에 사실상 관리 자체가 안 되는 경우가 많다고 할 수 있다. 이렇다 보니 각 층에 있는 센서등 조차도 불이 안 들어오는 곳들이 많은 이유이기도 하다.

 

 

 

 

 

집안을 둘러보게 되면 가장 먼저 추천하는 것이 보일러의 상태를 체크하는 것이 좋다. 보일러의 경우 너무 오래되거나 낡게 되면 매수하자마자 세입자를 위해서 교체해줘야 하는 경우가 발생할 수도 있다. 가능하다면 현재 거주하고 있는 세입자에게 보일러의 상태를 물어보는 것도 상태를 정확하게 파악할 수 있는 방법 중 하나이다.

 

만약 보일러의 상태가 좋지 안다면 이러한 부분을 적극 활용하여 매수 가격을 어느 정도 조율해보는 것도 하나의 방법이다. 매도인의 최대한 비싸게 팔고 싶겠지만 매수인은 최대한 싸게 사는 것이 목적이기 때문이다.

 

 

 

 

 

오래된 썩빌일수록 여기저기 손봐야 할 곳들이 많이 있다. 특히 아파트와 달리 날림으로 짓는 경우들이 많아서 취약한 부분이 많다. 특히 베란다 혹은 방에서도 곰팡이의 흔적들을 많이 볼 수가 있다.

 

곰팡이는 오래된 빌라의 경우 자주 볼 수 있는 특징이라고도 할 수 있다. 거주자가 관리를 잘하고 습도를 잘 맞춰주면 이 부분 또한 어느 정도 해결이 되지만 그렇지 않을 경우 집안 곳곳에 곰팡이가 생길 수도 있다.

 

 

 

 

보일러 다음으로 중요한 부분 중 하나가 바로 샷시, 창틀 부분이다. 아무래도 연식이 오래될수록 노후되기 때문에 교체를 해야 하는 시기가 이미 지난 집들이 많이 있다. 이러한 부분을 미리 체크하여 매도자와 잘 상의하는 것 또한 중요하다 할 수 있다.

 

 

 

 

 

빌라는 구조 및 시설적인 부분으로만 봐도 아파트와는 정말 많은 차이가 난다. 주차공간은 거의 없으며, 남향집이라고 해도 크게 영향을 받지는 않는다. 물론 향 자체가 남향이면 해가 자 들기 때문에 좋은 점은 있다.

 

싱크대 상태, 화장실, 수압 등은 썩빌 매수 시 반드시 확인해 봐야 한다. 도배장판, 샤시와 함께 싱크대의 상태도 상당히 중요하다. 화장실의 경우 세면대가 없는 집도 있으며, 변기 상태가 상당히 지저분하거나 깨진 곳도 있다.

 

이러한 부분들은 추후 매수자가 수리해야 할 부분이 될 수도 있는 만큼 확인이 필요하다. 또한 아파트와 달리 수압이 약한 곳들도 많이 있다. 약한 수압으로 인하여 실 거주자들의 불편함이 문제가 될수도 있는 만큼 한 번쯤 체크해볼 필요가 있다.

 

 

 

 

이처럼 아파트와 달리 오래된 빌라를 매수할 때는 바라보는 관점 자체가 다를 수밖에 없다. 주변 환경 은 물론이며 여러 가지가 부족한 것이 사실이다.

 

하지만 재건축, 재개발과 같은 호재가 있다면 그로 인한 시세차익은 상상 이상으로 얻을 수가 있다. 단 그러한 과정까지 도달하기 위해서는 오랜 시간이 걸리기 때문에 기대만 가지고 투자를 하는 것은 바람직하지 않다고 볼 수 있다.

 

 

 

 

특히나 재건축 투기과열지구의 경우 관리처분 인가 후 소유권 이전등기 시까지 조합원 분양권 전매가 금지되기 때문에 다주택자들의 경우 여러 가지를 고려하여 투자를 하는 것이 중요하다.

 

 

 

주택수를 늘려나가는 투자도 중요하지만 해당 주택을 보유하게 되므로 부담하게 될 보유세와 취득세 추후 납부하게 될 양도세 등도 잘 고려해 봐야 한다. 

 

1,2 주택만을 보유하고 있는 경우 세금계산이 상대적으로 수월한 것이 사실이다. 하지만 다주택자가 되는 순간부터는 자신도 예상하지 못한 정부 정책들로 인하여 매도에 대한 차질과 세금에 대한 부과가 늘어날 수도 있기 때문에 세법에 대한 공부도 소홀이 해서는 안된다는 점을 명심하자.