홈택스 양도소득세 합산신고 방법(분양권 + 아파트)양도차손 과 이익시

부동산 시장이 활활 타오르던 시기 지난 정부에서는 더 이상의 과열을 막고자 다양한 규제정책을 내놓은 바 있다. 그중 에서 대표적인 것이 바로 취득세, 종부세, 양도세등 부동산의 취득, 보유, 양도 시에 부과되는 세금을 대대적으로 손보게 된 것이다.

 

특히 부동산을 사고팔며 얻게 되는 수익에 대한 양도소득세의 경우, 더욱 자주 바뀌게 되면서 세무사들 조차 양도세는 포기할 정도로 어려운 부분이 되고 말았다.

 

물론 1 주택자 들이야 홈택스를 통하여 간단하게 신고가 가능하다. 하지만 다주택자들의 경우 본인이 직접 신고 시 잘못하게 되면 신고불성실 가산세까지도 납부할 수 있어서 상당한 주의가 필요하기도 하다.

 

양도소득세 합산신고

 

이번 시간에는 1년에 두건 이상의 부동산 양도 시 신고해야 하는 양도소득세 합산신고 방법에 대해서 소개해 볼까 한다. 일반인의 경우 부동산을 사고파는 일이 자주 있는 것은 아니다. 하지만 부동산 시장이 정점에 달하며 너도나도 투자열풍이 불게 되었고, 이러한 이유로 인하여 다주택자들이 많이 생겨나기도 했다.

 

자신이 다주택자이며 분양권과 아파트를 같은 해에 양도했다면 비슷한 사례가 될 수 있는 만큼 양도소득세 합산신고 방법을 참고해 보길 바란다.

 

(1번 사례) 분양권 매도, 아파트 매도

(2번 사례) 아파트 매도, 분양권 매도

(3번 사례) 분양권 매도, 아파트 매도, 아파트 매도

(4번 사례) 아파트 매도, 분양권 매도, 아파트 매도

 

 

위와 같이 1년에 하나의 양도가 아닌 2건 이상의 부동산 양도 시 합산신고를 해야 한다. 합산신고 원리만 알아두면 몇 개를 매도하던 신고방식은 동일한 만큼 잘 참고해 보길 바란다. 

 

(1번 사례) 분양권 매도 시 신고방법 지난 글 참고.

 

아파트 분양권 양도소득세 홈택스 셀프신고(준비서류, 신고기한)

 

부동산 매매를 통한 양도차익이 없어도 신고는 해야 한다. 몇 해 전 처음으로 분양권에 투자를 했지만 안타깝게도 수익대신 손실만 남기고 분양권을 전매하게 되었다.

 

경험을 통해서 비록 손해는 보았지만 더 많은 것을 알고 배우게 되어서 뜻깊은 시간이었다고 생각한다. 그리고 분양권과 비슷한 시기에 매수했던 지방 아파트를 이번에 매도하게 되었다. 한 달간의 간격을 두고 매도를 하다 보니 양도소득세 합산신고라는 것을 하게 되는 상황이 발생하게 된 것이다.

 

 

기장대리를 담당하는 회계사무실에 문의한 결과 분양권의 경우 건당 20만 원, 일반주택은 매매가격의 0.2%가 신고대행 수수료로 발생한다고 했다. 그래서 이참에 직접 돈도 아끼고 경험도 쌓아볼 겸 직접 도전을 해보았다.

 

두 번째 아파트를 양도하게 되면서 양도소득세 합산신고 하는 과정이다. 국세청 홈택스에 접속 신고/납부 → 양도소득세를 선택.

 

 

 

 

최초 신고 시에는 1개 부동산 간편 신고로 진행을 했지만 같은 해 두 번째 양도부터는 예정신고 → 일반신고로 접속해야 한다.

 

 

 

아마 간편 신고를 해본 사람이라면 신고인(양도인) 입력 및  양수인 입력하는 부분은 어렵지 않을 것이다. 홈택스 화면에 나온 대로 안내에 따라서 입력하면 되기 때문이다.

 

 

간혹 양수인의 이름, 주민번호를 어디서 찾아야 하나 당황하는 사람이 있는데 매매계약서를 보면 매수인(양수인)의 인적사항이 있는 만큼 그 부분을 참고해서 작성하면 된다. 

 

 

 

양도자산의 경우 앞서 분양권을  선택한 것과 달리 일반주택을 선택하면 된다. 아파트라고 나와있지 않기 때문에 단독주택, 공동주택 모두 일반주택을 선택하면 된다.

 

 

 

자산 소재지 및 면적 작성방법

 

6번 총면적, 7번 양도지분, 8번 취득면적 이 부분을 처음 봤을 땐 뭐가 뭔지 헷갈리기만 했다.? 표를 클릭하면 상세한 설명이 나온다. 독해력이 부족한 거였을까? 아마도 잘못 쓰면 어쩌나 하는 걱정이 앞서서 안내대로 적으면서도 뭔가 개운치 않았던 기억이 난다.

 

 

 

결국 정확한 설명을 듣고자 국세청 세무상담 126으로 문의해 보니 생각보다 간단해서 허무하기도 했다. 국세청 세무상담 콜센터 126 → 1(홈택스) → 3(신고/납부) → 1(양도소득세)

 

토지 부분 작성-매매계약서에 나와있는 대지권 비율을 토지 부분에 적으면 된다. 건물 부분의 면적은 마찬가지로 매매계약서에 나와있는 면적을 적으면 된다.

 

 

양도지분은 공동명의가 아닌 이상 1/1 혹은 100/100으로 써도 상관없다. 결국 지분을 넘김에 있어 내가 가진 지분 중에서 얼마나 넘기는지 적는 것이기 때문에 1/1이나 100/100이나 상관없다.

 

양도면적, 취득면적 역시 동일하게 작성하면 된다. 그리고 세무서에 문의해 보니 설령 신고서 제출 후 면적등 잘못된 부분이 있다고 해도 안내전화를 준다고 했기에 너무 겁먹을 필요는 없다.

 

 

거래일자의 경우 해당 부동산을 양도한 날짜와 자신이 최초 취득했던 날짜를 입력하면 된다. 취득일의 경우 계약일이 취득일이라 알고 있는 경우가 간혹 있다.

 

하지만 부동산 거래에서 취득일이 되는 날은 대금청산일(잔금일)과 등기접수일중 빠른 날임을 기억하자. 양도일자 역시 대금 청산일(잔금일)이기 때문에 매매 계약서를 보고 기재하면 된다.

 

만약 잔금일 전 소유권 이전등기가 완료되었다면 등기접수일이 취득일이 되는 것임을 명심하자.

 

 

 

양도소득금액 계산은 위 사진에 나와있는 숫자 1,2,3번을 차례대로 입력하면 된다. 

 

1번 국토부 실거래가 조회버튼을 클릭하면 실거래 금액을 확인할 수 있다. 2번 확인한 금액을 적으면 된다. 매매계약서를 보고 직접 적어도 무관하다.

 

3번 취득가액 및 필요경비 작성요령

 

 

일반 양도소득세 계산방식은 위와 같다. 필요경비가 많은 경우 양도차익이 그만큼 줄어들게 되면서 결과적으로 과세표준이 적어지게 된다. 그 말은 즉 세금을 적게 낼 수가 있다는 점을 의미한다. 그렇기 때문에 이 부분을 잘 적는 것이 중요하다.

 

 

양도소득세 신고 시 필요경비로 인정되는 항목은 여러 가지가 있다. 주요 경비, 기타 경비로 나뉘게 되는데 각 항목에 해당하는 비용이 있다면 해당금액을 입력한 후 등록하면 된다.

 

대표적으로 들어가는 주요 경비의 경우 취득당시 지출한 비용이 들어간다. 

 

매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 취득중개수수료, 부대비용(기타), 양도 시 중개수수료등이다. 해당 주요 부분 중에서 해당하는 항목을 하나씩 선택해서 금액과 증빙종류를 선택하면 된다.

 

 

 

취득세의 경우 납부영수증이 없어서 금액을 모른다 하더라도 조회를 통해서 확인이 가능하다. 위 사진에서와 같이 취등록세 확인하기 버튼을  클릭하면 취득일자에 따른 취득세 납부내역을 확인할 수 있다.

 

해당하는 항목을 선택 후 등록하면 취득세 등록은 간단하다.

 

 

 

 

법무사 비용, 취득 및 양도 시 중개수수료의 경우 각각 항목을 선택 후 금액을 입력하면 된다. 지급일자, 지급금액, 증빙종류 등을 선택 입력하면 된다.

 

그렇게 하나의 항목씩 입력해서 등록할 때마다 필요경비 상세명세서 목록이 등록되는 것을 알 수 있다.

 

 

이렇게 모든 경비를 입력한 후 등록 버튼을 누르면 아래와 같이  3번 취득가액 및 필요경비에 자동적으로 입력이 된다.

 

 

취득가액 및 필요경비가 입력되면 전체 양도차익부터 양도소득금액이 자동적으로 계산되는 것을 알 수 있다. 필자의 경우 장기보유 특별공제 대상이 아니었기 때문에 장특공 적용배제를 선택했다.

 

만약 양도한 아파트를 3년 이상 보유했다면 장기보유 특별공제가 적용되는 만큼 해당 부분을 잘 살펴보아야 한다. 여기까지 작성이 완료되었다면 등록하기 버튼을 눌러보자.

 

 

 

등록하기 버튼을 누르면 계산내역이 리셋되면서 양도소득금액 계산명세서 목록이 추가된다. 현재화면에서 상단으로 스크롤을 올려보면 위의 사진에서 보는 것같이 방금 전 신고한 목록이 생성된 것을 확인할 수 있다. 

 

다시 화면 아래로 스크롤을 내려서 저장 후 다음이동 버튼을 누르면 세액계산 및 확인단계로 넘어간다.

 

 

 

현재 양도분에 대한 납부할 세액이 자동으로 계산되어 있는 것을 볼 수 있다. 여기서 자신에게 해당하는 항목이 있다면 해당항목을 추가작성하면 된다.

 

양도소득세 기본공제는 1년에 최대 250만 원까지 가능하다. 필자의 경우 지난번 분양권 양도소득세 신고 시 기본공제를 적용하지 않았기 때문에 이번에 적용한것이다. 만약 최초 신고시 적용했다면 두 번째 신고 시에는 기본공제를 적용하지 않으면 된다.

 

 

추가로 전자신고 세액공제가 20,000원이 되는 만큼 이 부분도 놓치지 않는 것이 중요하다. 이렇게 추가항목을 입력하면 과세표준과 세액이 변경되는 것을 확인할 수 있다. 여기까지 작성했다면 아래 등록버튼을 눌러서 두 번째 양도한 주택을 등록하자.

 

 

등록버튼을 누른 후 현재화면에서 스크롤을 상단으로 올리면 현양도분 신고가 등록된 것을 알 수 있다. 

 

이것으로 2번째 주택의 양도소득세 신고는 마무리가 되었다. 지방 아파트를 매도하면서 납부해야 할 세금이 820만원 정도가 되는 것을 알수있다. 하지만 우리가 정작 해야하는 것은 처음 신고했던 분양권 신고와 이번에 신고한 아파트 신고내역을 합산하는 것이다. 

 

분양권을 전매하면서 손실이 발생하였다. 그러나 지방아파트를 양도하면서 수익이 발생하였기 때문에 통산하면 납부해야할 세금이 줄어들기 마련이다. 그러기 위해서는 위 사진에 체크한 기양도분 합산신고 추가하기 버튼을 통해서 일전에 신고했던 분양권 신고내역을 합산해야 한다.

 

기양도분 합산신고 추가하기 방법은 다음 편에 계속