임차인과 계약갱신시 전월세 임대차계약서 작성방법(중개사 없이)

누구나 임대인으로써의 삶을 희망한다. 근로소득에만 의존하기에는 세상이 너무 빠르게 변해간다. 의학의 발달로 기대수명이 늘어났는데 70세, 80세까지 일을 할 수 있는 곳은 거의 없다.

 

이렇다 보니 나이가 들수록 가장 큰 고민은 바로 노후대책이다. 노후대책에 있어서 가장 많은 투자처는 바로 부동산 임대업이다. 이번시간에는 임차인의 계약갱신청구권 사용으로 인한 전월세 임대차계약서 작성방법에 대하여 알아보자.

 

임대인과 임차인 상호간에 직접 작성하는 방식이다. 그렇기 때문에 소정의 중개수수료 또한 발생하지 않는 것이 핵심이다.

 

전월세 임대차계약서 작성방법

 

물론 기존에 임차를 맞춰 준 중개사라면 서비스 차원에서 계약갱신으로 인한 연장계약시 소정의 수수료(대서비)를 받지 않는 곳도 있다. 하지만 중개사마다 다른 것처럼 대서비용을 받는 곳도 있는 것이 현실이다.

 

중개사에게 맡기면 손쉽게 갱신계약을 체결할수 있다. 하지만 알아두면 두고두고 써먹을 수 있는 만큼 임대인이라면 이러한 갱신계약서 작성방법만큼은 꼭 알아두길 바란다.

 

자 그럼 지금부터 갱신계약서를 작성하기에 앞서 최초 체결했던 계약서를 살펴보자.

 

 

계약서를 살펴보니 보증금 3,000만원, 월 차임 70만원(후불)으로 계약한 것을 알 수 있다. 기간은 2021년 3월 15일 ~ 2023년 3월 15일까지이다.

 

대부분의 사람들은 계약갱신 시 보증금과 월세(차임)중에서 한 가지만 최대 5%까지 올릴 수 있다고 알고 있다. 하지만 실질적으로는 보증금, 월차임 각각 5%까지 증액이 가능하다.

 

 

하지만 임차인이 보증금, 차임에 대한 인상이 과도하다고 생각하여 받아들이지 않는다면 주택임대차조정위원회에 조정신청을 할 수도 있다. 조정을 통하여 임대인의 인상요구가 합당한 지에 따라 인상금액이 조정될 수 있다.

 

이러한 이유 때문에 대부분 계약갱신 시 보증금보다는 차임증감만 진행하는 경우가 많다.

 

 

계약갱신청구권을 사용한 임차인과 직접 계약서를 작성할 경우 보증금 증액 없이 차임만 증감한다면 계약내용 중 새로운 계약서에 ②번 부분만 인상하여 작성하면 된다. 

 

기존 70만 원 → 75만 원으로 인상한 금액을 적으면 되는 것이다. 차임 이외 나머지 보증금 및 금액은 그대로 두면 된다.

 

 

두 번째로 작성할 부분은 계약기간이다. 계약서라는 것은 사인간의 의사 표시의 합치만 있다면 성립하게 된다. 상호 간에 의사를 표시하고 그 의사가 합치가 되었다면 비로소 계약이 성립되는 것이다.

 

그러나 계약서 작성을 자주 경험하지 않은 사람에게는 이러한 계약서 작성 하나하나가 생소하고 낯선 게 현실이다. 

 

위 사진에서 보면 최초의 계약기간은 2021년 3월 15일 ~ 2023년 3월 15일까지로 나와있다. 그렇다면 계약갱신 시 연장계약서에 기재하는 날짜는 어떻게 작성해야 할까?  기간 작성하는 방법을 알아보자.

 

 

기존계약기간

2021년 3월 15일~2023년 3월15일

 

위 ①번 사진에서 보면 2023년 3월15일 ~ 2025년 3월15일까지로 되어있다.

 

아래 ②번 사진을 보면 2023년 3월 16일 ~ 2025년 3월 15일 까지로 되어있다.

 

 

①②번 모두 계약의 종료시점은 2025년 3월 15일로 동일하다. 반면 계약의 시작일은 다르다. 보다 명확하게 작성하고자 한다면 민법 157조 기간의 기산점에서 정하고 있는 법조문을 살펴보면 정확하게 알 수 있다.

 

 

민법에서는 초일 불산입 원칙을 적용하고 있다. 이 말은 계약 시 초일은(첫날) 기간에 산입 하지 않는다는 것을 의미한다. 하지만 민법에 규정된 것이기 때문에 당사자 사이의 계약에서 초일을 산입 하기로 한다면 당사자사이의 계약내용이 우선한다.

 

덧붙여 연장계약의 경우 그 기간이 오전 0시로부터 시작하는 경우는 그러하지 아니하다고 나와있다. 이 말은 계속 거주를 희망하는 임차인이 3월 16일 00시부터 거주를 이어가기 때문에 계약일의 첫날인 초일을 산입 하는 것을 의미한다.

 

즉  3월 15일 23시 59분 59초까지 최초의 2년 계약이 만료되고, 연장계약의 시작일은 2023년 3월 16일부터가 되는 셈이다. 이 부분을 적용해서 민법에서 규정하고 있는 대로 계약서를 작성해 보자.

 

 

기존 계약서(계약기간)

2021년 3월 15일 ~ 2023년 3월 15일

갱신 계약서(계약기간)

2023년 3월 16일 ~ 2025년 3월 15일 이렇게 계약기간을 작성하면 된다.

 

하지만 앞서 말했던 것처럼 당사자간 의사표시 합치가 있다면 계약이 성립하는 만큼 2023년 3월 15일 ~ 2025년 3월 15일 까지라고 해도 상관없다.

 

하지만 민법에 나와있는 기간의 기산점을 배운 만큼 정석대로 날짜를 표시해 보는 건 어떨까?

 

 

마지막으로 전월세 갱신계약서 작성 시 특약사항에 해당 문구를 추가하는 것이 가장 중요하다. 임대차 3 법에서 규정하고 있는 임차인의 계약갱신요구권(청구권)은 1회만 사용이 가능하다.

 

그런 만큼 특약에 계약갱신청구권을 사용한 계약이라는 문구를 넣어줄 필요가 있는 것이다.

 

 

갱신계약이 되었다고 끝난 것은 아니다. 임대인은 전월세신고를 해야 한다. 2021년 6월부터 전월세 신고제가 시행되었는데 보증금 6천만 원, 월세 30만 원 둘 중 하나라도 해당된다면 지자체에 신고하도록 되어있기 때문이다. 미신고 시 최대 100만 원의 과태료가 부과되기 때문이다.

 

반대로 임차인의 경우 보증금이 증액되었다면 새롭게 확정일자를 받아두는 것이 좋다. 그래야만 증액된 부분만큼의 우선변제가 가능하기 때문이다.

 

다행스럽게도 2023년 5월 17일 원희룡 국토교통부 장관은 전월세신고제 100만 원의 과태료 부과는 1년 더 계도기간을 두고 연장하기로 했다고 한다. 앞으로 또 어떻게 임대차 3 법이 바뀔지 모르지만 임대인, 임차인 모두 이러한 소식에 귀를 기울이는 것도 중요할 것이다.