임차인 과 임대인 사망시 임차권 승계 및 보증금 반환은 어떻게 될까?

 

인명재천이라는 말이 있다.

사람의 수명은 하늘에 달려있다는 뜻으로 삶과 죽음이란 인간의 힘으로 어떻게 할 수 없다는 것을 의미한다.

 

임차인 김열심 씨는 수원의 자택과 광화문에 있는 직장까지 출퇴근 거리가 멀어서 얼마 전 직장 근처에 있는 오피스텔에서 거주하기로 하고  임대차 계약을 체결하였다.

 

 

 

결혼 3년차 이면서 근면성실하게 직장생활을 하던 김열심씨. 주말이면 가정에서도 성실한 남편이었던 그가 갑자기 과로사로 사망을 하고 말았다. 참으로 안타까운 일이었다.

 

예상하지 못한 상황에 이르게 된 열심씨의 부인 나 아내씨는 황망할 뿐이다. 임차인이 사망하게 될 경우 임차권은 어떻게 될까? 기존 임차인이 가지고 있던 대항력과 확정일자는 승계여부를 알아보자.

 

 

임대인 사망 시 보증금 반환은 누가?

 

계약의 당사자인 임대인이 사망할 경우 임대인의 법정상속인이 임대인의 지위를 이어받게 된다. 따라서 임대인이 사망하게 될 경우 상속인이 보증금을 반환할 의무를 갖게 되는 것이다.

 

민법 187조(등기를 요하지 아니하는 부동산 물권취득)를 살펴보면 

상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 나와있다.

 

 

임대인이 사망하게 되면 법정 상속인은 사망과 동시에 법률의 규정에 의하여 상속인의 지위를 얻게 되기 때문에 반환 의무 역시 갖게 되는 것이다.

 

그렇다면 임대인이 아닌 임차인이 사망 시 임차권의 승계 및 보증금 반환은 누구한테 가는 것일까?

 

동거가족과 함께 거주하다 세대주인 임차인이 사망한 경우

 

세대주인 가장이 사망한 경우 해당 임차권승계는 주택임대차보호법에 따라서 순위가 결정된다. 함께 거주하던 동거가족이 승계를 하며 그중에서도 배우자가 우선적으로 승계를 한다. 자녀들이 성인이라면 가족 간의 합의에 따라서 자녀가 임차권을 승계받을 수도 있다.

 

이경우 동거하고 있는 세대원의 명의로 새롭게 계약서를 작성하지 않아도 된다. 대항력과, 확정일자 역시 유지되기 때문에 우선변제권 또한 유지된다. 다만 종전 계약서를 승계받고자 할 경우 새로운 임차인의 서명을 기존 계약서에 추가하는 것이 좋다.

 

혼자 살고 있는 임차인이 사망한 경우

 

 

가족과 같이 살지 않고 혼자 살고 있는 임차인이 사망하게 된 경우에도 마찬가지로  임차권은 상속인에게 승계된다. 임차권은 승계되지만 기존에 갖추고 있던 대항력과 우선변제권은 새롭게 취득해야 한다.

 

임차인이  사망하게 될 경우 주민등록은 말소처리 되기 때문에 해당 호실에는 거주자가 없게 되기 때문이다. 

 

 

 

임차인이 새로운 집주인에게 대항하기 위해서 대항력(주택인도, 전입신고)이 필수인 만큼 우선변제를 받기 위해서는 사망한 임차인을 대신해서 임차권을 승계하는 사람이 새롭게 대항력과 확정일자를 새롭게 갖추어야 한다.

 

대항력과 확정일자를 갖춘 시점부터 우선변제를 받을 수 있는 효력도 발생하는 것이다.

 

만약 임차인에게 상속인이 없고 해당 주택에서 사실혼 관계로 함께 거주하던 사람이 있다면 그 사람이 단독으로 임차인으로써의 권리 및 의무를 승계하게 된다.

 

상속인이 있는 임차인 사망 시 임차권은 누구에게?

 

 

상속인이 있는 임차인이 갑작스럽게 세상을 떠나고 말았다. 상속인 임차인과 같이 거주하고 있다면 해당 상속인에게 승계가 된다.

그러나 상속인은 다른 곳에서 살고 있고 사망한 임차인은 사실혼 관계의 여성과 거주하고 있다면 사실혼관계의 여성 1/2, 상속인 1/2씩 승계를 받게 된다.

 

 

상속인도 없고 사실혼 관계의 사람도 없이 임차인 사망 시

상속인과 사실혼 관계의 사람이 없다면 임차인의 재산은 국가에 귀속되게 된다. 임차권을 승계할 대상자가 없기 때문에 임차권은 자연스럽게 소멸되며 임차인의 재산은 국가에 귀속되는 것이다.