월세 계약시 주의사항 적정 월세, 중개수수료(세입자 관점)

연초가 되면 흔히 이사철이란 말들을 많이 합니다. 새학기가 시작되기 전에 자녀들이 다니고자 하는 학교 근처로 이사를 가는 경우들도 많기 때문이죠. 이렇게 이사를 가는 사람들이 많아지면서 자연스럽게 부동산 시장도 활성화가 되면서 매매거래뿐 아니라 전세 혹은 월세 계약에도 많은 변화들이 일어나기 마련입니다.

 

특히 매매계약이 아닌 임대차 계약을 통한 월세로 입주를 하는 사람들의 경우 꼼꼼하게 따져봐야 할 것들이 많이 있습니다. 보증금은 적당한지, 월세는 적당한지, 나중에 보증금을 받을 수는 있을까? 등의 사항인데요. 처음 전세나 월세와 같은 부동산 거래를 하는 사람이라면 이러한 부분들에 대해서 모를 수밖에 없습니다. 

 

 

월세 계약시 주의사항

 

그래서 이번 시간에는 세입자가 알아야 할 월세 계약시 주의사항에 대하여 이야기해볼까 합니다. 

주인과의 관계

월세 임대차 계약은 매월 일정한 금액을 지불하고 사용할 수 있는 권리를 얻는 것을 의미합니다. 부동산의 권리는 등기상 에 명의가 등록되어 있는 주인과 이루어지기 마련이죠. 각각의 입장에서 살펴보면 좋은 집주인 혹은 건물주와, 좋은 세입자를 만나고 싶어 하는 것이 일반적입니다.

 

 

 

세입자들의 상황을 배려할 줄 아는 집주인이라면 아무래도 도움을 받을 수 있는 일들이 생기기 때문입니다. 코로나 시대에 착한 임대인을 만나야 임대료를 감면 혹은 면제받는 경우도 발생할 수 있으니까요. 이러한 이유로 집주인과의 관계를 좋게 유지해 나가는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

적정 월세 가격 판단 여부(시세파악)

월세로 입주하고자 하는 사람들의 대부분은 자신이 가지고 있는 한도 혹은 자신이 지불 가능한 범위 안에서 해당 금액과 맞는 임차료를 지불하고자 하는 사람들이 많다. 아무리 좋은 집, 아무리 위치가 좋은 집이라도 건물주에 따라 가격이 조금씩 다를 수밖에 없기 때문이다.

 

층마다 다르고, 옵션의 설치 여부에 따라서도 월세가 달라지기 때문에 자신이 필요로 하는 평수와 비슷한 사이즈의 집들과 중점적으로 비교하는 것이 중요하다. 직접 발품을 팔아서 눈으로 확인을 해야만 판단 기준이 생기기 때문이라는 것을 명심하자.

 

 

 

 

해당 지역의 월세 가격은 부동산 어플에만 들어가도 확인할 수 있다. 하지만 월세가 같더라도 옵션, 주차, 관리비 포함 여부 등에 따라서 달라지는 만큼 자신에게 가장 유리한 점을 참고해서 추려보는 것이 좋다.

 

세입자 자신이 직접 확인을 해보지 않는다면 보다 싼 임대료에 더 좋은집을 구할수도 있는 기회를 날려버릴수도 있기 때문이다.

 

 

 

등기부등본 확인을 통한 근저당권 설정 확인

 

전세 계약 시 지불해야 하는 보증금. 부동산 매매 가격의 상승은 곧 전세 가격의 동반 상승을 불러오기 마련이다.  하지만 해당 집을 담보로 집주인이 은행으로부터 빌린 돈이 있다면 임차인 입장에서는 달가울 수가 없다. 만약 집주인이 전세보증금을 제때 빼주지 않는다거나 혹은 경매로 넘어가는 상황들도 발생하기 때문이다.

 

이러한 이유로 인하여 전세로 거주하는 임차인들의 경우 등기부등본을 확인하고 근저당 말소 여부를 판단하는 것이 상당히 중요하다. 월세의 경우도 마찬가지로 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있다. 이러한 이유로 등기부 등본 열람을 통해서 확인을 해볼 필요가 있는 것이다.

 

 

소액보증금 우선변제권

 

소액의 임차인의 경우 확정일자가 늦어서 선순위로 변제를 못 받게 되는 경우가 발생하게 되면 보증금 중에서 일정액을 다른 담보물권 자보다도 우선해서 변제받을 권리가 있다. 이것을 소액보증금 우선변제권이라고 한다.

 

전세와 달리 월세의 경우 보증금이 낮은 경우가 많기 때문에 다수가 해당된다. 하지만 금액에 따라 변제되는 기준이 있는 만큼 잘 알아두는 것도 중요하다.

 

 

 

소액임차인의 범위

서울특별시 : 1억 1천만 원

세종특별자치시, 용인시, 화성시 : 1억 원

광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산, 김포, 광주시, 파주시 : 6천만 원

그 밖의 지역 : 5천만 원

 

우선변제권 효과

서울특별시 : 3천700만 원

세종특별자치시, 용인시, 화성시 : 3천400만 원

광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외) 안산, 김포, 광주시, 파주시 : 2천만 원

그 밖의 지역 : 1천700만 원

 

 

 

 

위와 같이 소액보증금 우선변제권 제도가 있기 때문에 월세 임차인의 경우 해당 지역의 한도를 잘 확인해보고 어느 정도 금액까지 변제가 가능한지 살펴보는 것도 중요하다고 할 수 있다.

 

 

 

관리비 및 주차여부

 

관리비는 거주자가 납부해야 하는 만큼 고정적인 지출이기 때문에 상당히 중요하다. 월세와 다르게 관리비는 따로 납부해야 하는데 위치나 건물 상태에 따라서 관리비가 높은 경우들도 있다. 또한 자가 차량을 소유하고 있는 경우 주차는 필수적인 요소이다.

 

하지만 주차가 세대당 1대가 안 되는 곳들도 많고 주차비를 따로 받는 곳들도 있기 때문에 이러한 비용까지도 모두 고려해서 적정여부를 판단해야 한다.

 

 

임대차 계약서 작성 시 부대사항 기재

 

오래된 집이나 건물의 경우 살다 보면 여기저기 고장 나거나 수리해야 하는 상황들이 발생하게 된다. 이러한 상황을 대비하여 계약사항을 꼼꼼하게 적어두는 것도 좋다. 모든 임대인들이 그런 것은 아니지만 계약이 이뤄진 이후에 말을 바꾸는 임대인들이 있기 때문이다.

 

전구와 같은 간단한 소모품의 경우 세입자가 교체를 하지만 수도시설 및 보일러 등이 고장 날 경우 큰돈이 들어가는 만큼 이러한 부분에 대한 협의가 상당히 중요하다. 못된 임대인을 만나면 자신이 손해를 볼 수도 있는 만큼 만반의 준비가 필요하다.

 

 

 

 

 

확정일자

 

자신의 보증금을 지키기 위한 대항력을 갖기 위해서는 확정일자를 받아두는 것이 중요하다. 확정일자를 받아두게 되면 설령 해당 집이 경매에 넘어가더라도 확정일자 기준으로 변제받을 수 있는 우선순위가 결정되기 때문이다. 

 

앞서 이야기했듯이 소액임차인 우선변제권 한도 내라면 상관이 없지만 그 이상일 경우 확정일자를 이사와 동시에 당일날 받아두는 것이 좋다. 확정일자 받는 방법은 임대차 계약서를 가지고 주민센터에 방문하면 되는데 계약서 하단에 확정일자 도장을 찍어주는 것으로 간단하다.

 

중개수수료의 경우 매매, 전세, 월세마다 각각 다르게 적용이 된다. 정해진 기준에 따라 받기 때문에 크게 걱정할 필요는 없다. 

 

 

부동산 중개 수수료율표(feat 부동산 비용 줄이는 법)

 

이밖에도 월세뿐 아니라 이사할 때 기본적으로 체크해야 할 사항들을 살펴보면 상당히 많다.

 

곰팡이가 피지는 않는지, 해는 잘 들어오는지, 난방은 잘되는지, 겨울에 춥지는 않은지, 파손된 곳이 있는지, 주변 부대시설의 위치, 대중교통의 접근성 등이다.

 

이처럼 새로운 집을 구한다는 것은 많은 준비가 필요한 만큼 미리미리 잘 준비해 두는 것이 좋다.