아파트 분양권 주택수 포함 기준일(취득세 주택수, 양도세 주택수)

 

2021년 1월 1일 이후에 취득하는 아파트 분양권이 주택수에 포함된다는 이야기를 들어보신 적이 있나요? 정부의 부동산 세제정책에 따라 부동산 투기를 막고자 그동안 주택수에 포함되지 않던 분양권, 멸실된 입주권, 주거용 오피스텔 등이 취득세 부과 시 주택수에 포함된다고 합니다.

 

1월 1일부터 새롭게 적용된 부동산 세제 개편안을 모르고 있다가 잘못하면 낭패를 볼 수도 있는 만큼 분양권 주택수 관련 이야기를 해볼까 합니다.

 

 

 

그전에 부동산으로 돈을 벌었다는 주변의 이야기를 많이 들어봤지만 막상 부동산 투자에 머뭇거리는 이유가 있습니다. 좋은 입지의 집을 선점하여 고르고, 남들보다 빨리 선진입하여 시세차익이 올랐을 때 빠져나오는 것인데요. 여기서 한 가지 빠진 점이 바로 세금에 대한 지식입니다.

 

물론 직접 세법을 알고 있을 필요는 없다고 생각하는 사람들이 많이 있습니다. 하지만 부동산에 관련된 기본적인 세법을 알고 있는 상태에서의 투자와 모르는 상태에서의 투자는 하늘과 땅 천지차이라 할수 있습니다.

 

 

 

 

우리가 변호사분들에게 법률자문을 구하는 것처럼 세법은 세무사님들에게 구하면 됩니다. 하지만 궁금한부분이 있을 때마다 매번 전화해서 물어보고 확인하는 것도 쉬운 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 본인 스스로가 어느 정도 부동산 세제정책에 대해서 숙지하고 있다면 투자뿐만 아니라 부동산 시장에 접근하기가 한결 수월해질 수 있기 때문입니다.

 

부동산은 종합학문과도 같습니다. 부동산에 대한 지식, 세법, 지리 지형, 미래의 예측가능성, 금융기관의 정책 등 다양하고 방대한 지식을 알면 훨씬 투자도 하기 쉬울 뿐 아니라 실패할 확률 또한 낮기 때문입니다.

 

 

 

그렇기 때문에 정부에서 새롭게 발표되는 개정안들이 있다면 꼼꼼하게 확인은 물론 잘 숙지해야 하는 것이 부동산에 대한 관심을 갖는 사람들로서 기본자세가 아닐까 생각합니다.

 

 

분양권 주택수 포함이 중요한 이유!

 

2020년 12월 31일까지 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함이 되지 않았습니다. 하지만 해가 바뀌고 1월 1일부터 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함된다고 정부가 발표한 바 있습니다.

 

부동산세법이 어려운 이유 중 하나가 바로 주택수에 따라 취득세와 양도세가 달라지게 된다는 점입니다. 여기에 취득세 주택수, 양도세 주택수를 정하는 기준도 조금씩 다른 것이 가장 주목할 부분입니다.

 

 

분양권은 아시다시피 훗날 아파트가 완공되면 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 기존의 경우 아파트가 완공되고 소유권 이전등기를 하게 되면 비로소 주택으로 인정을 받았습니다. 그렇기 때문에 입주 전에 다른 주택을 취득한다 하더라도 주택수에 포함이 안되던 것이 사실입니다.(2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권은 취득세 주택수에 포함됨)

 

하지만 1월 1일 이후부터는 이러한 부분이 개정되면서 현재 A아파트에 거주하고 있으며 1월1일 이후에 B분양권을 취득했다면 2 주택자가 되기 때문에 기존주택을 팔게 되더라도 1가구 1 주택 비과세를 못 받게 될 수도 있게 된 것입니다.

 

 

 

 

※ 정리 ※

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권 → 취득세 주택수 포함

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권  → 양도세 주택수 포함

 

 

취득세 주택수의 경우 주택수에서 제외가 되는 예외규정도 있습니다. 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 지역의 기준시가 3억을 초과하지 않은 지역의 주택은 포함하지 않습니다. 또한 공시 가격 1억 이하 주택 역시 주택수 합산에서 배제가 됩니다.

 

이러한 예외가 아니라면 분양권도 주택수에 포함되기 때문에 취득세율이 3 주택의 경우 조정 12% 비조정 8%가 되는 것입니다. 분양권이 주택수에 포함 안된다면 각각 8%, 기본세율이었을 텐데 분양권 자체가 주택수에 포함되면서 다주택자들에게는 세부담이 더욱 늘어나게 되었다고 할 수 있습니다.

 

 

 

2020년 8월 12일 이후 분양권 취득 시 취득세율 계산방법

 

앞서 8월 12일 이후 분양권은 주택수에 포함된다고 했습니다. 기존 2 주택자 였던 사람이 추가로 8월12일 이후 분양권을 취득하여 3 주택자가 되었다. 이후 기존 보유주택 한채를 팔아서 분양권까지 2주택자가 되었고 마침 아파트가 완공되어 등기를 친다면 이경우는 2주택 기준 취득세율이 아닌 3주택 기준 취득세를 적용합니다. 

 

그동안 주택수에 포함되지 않던 분양권을 주택수에 포함시키면서 분양권 취득일 기준으로 주택수를 산정하게 되었기 때문입니다. 이러한 이유로 절세할 수 있는 방법이 사라졌다고 할수 있는 만큼 다주택자들의 경우 이러한 부분을 잘 참고하시는 것도 중요합니다.

 

 

 

 

그동안 주택수에 포함되지 않던 분양권이 주택수에 포함이 되면서 자신의 집을 사고팔 때 주의해야 할 점들이 생긴 것이 분명합니다. 다양한 세법 및 부동산법 개정으로 다소 어려워진 부분이 분명 있지만 그럴수록 좀 더 꼼꼼하게 자산을 지킬 수 있는 방법을 생각해볼 필요가 있을 것 같습니다.

 

 

 

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