부동산매매 및 임대차계약 대리계약시 필요서류

 

이번시간에는 부동산중개를 하면서 종종 발생하게 되는 대리계약에 대해서 자세히 알아보려고 한다. 대리란 본인을 대신하여 제3자가 본인대신 법률행위를 하는 것을 의미한다.

 

민법 제114조 대리 (대리행위의 효력)

① 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.

② 전항의 규정은 대리인에게 대한 제삼자의 의사표시에 준용한다.

 

 

본인의 법률행위를 대신하는 만큼 대리계약 시 엄격한 요건을 갖추어야 한다. 대리권이 명확하지 않을 경우에 추후 분쟁 발생 시 계약행위가 무효(무권대리의 행위)가 될 수 있기 때문이다. 

 

부동산에서 공인중개사를 통하여 매매계약, 임대차 계약을 체결할 경우 대부분 공인중개사들의 주도하에 계약을 진행하기 때문에 안심하기 마련이다.

 

 

하지만 일부 공인중개사들의 경우 계약의 편리를 위하여 지참 서류를 간소화해서 진행하는 경우도 있는데 임차인, 매수인입장에서는 추후 불이익이 발생할 수 있는 만큼 매도인(임대인)을 대신하여 나온 사람의 대리권이 적법하게 수여되었는지 꼭 확인해 볼 필요가 있다.

 

그렇다면 대리계약 시 필수로 확인해야 할 지참서류가 무엇인지 자세히 알아보자.

 

대리계약 시 준비서류

 

 

① 위임장

대리계약시 가장 중요한 것은 위임장이다. 위임장에는 부동산의 표시, 위임인과 수임인의 인적사항, 위임의 범위, 인감증명서에 등록되어 있는 인감도장의  날인이 필요하다. 위임의 범위를 넘어선 계약은 원칙적으로 무효인 만큼 위임의 범위를 자세하게 적는 것이 중요하다.

 

만약 권한이 없는 범위의 계약을 체결할 경우 계약 내용이 본인(위임인)에게 유리하였고 본인이 이사실을 알고 추후 추인하였다면 계약은 유효가 될 수도 있다. 이처럼 위임장은 대리계약 시 가장 중요한 내용을 포함하고 있는 문서인만큼 작성 시 신중을 기해야 한다.

 

위임장(부동산).hwp

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② 인감증명서 or 본인서명사실확인서

위임인의 허락 없이 위임장을 허위로 작성하는 경우가 종종 발생한다. 이러한 부분을 방지하기 위해 위임인의 인감증명서는 대리계약에서 없어서는 안 될 중요한 확인수단 중 하나라고 할 수 있다.

 

인감증명서는 본인이 직접 신청발급하는 서류인 만큼 위임여부를 증명하는데 중요한 문서라 할 수 있다. 정당하게 수임을 받은 사람이라면 위임자가 직접 인감증명서를 발급해 주었기 때문이다.

 

인감증명서의 경우 부동산 거래 시 통상 발급 후 3개월 이내의 문서를 유효한 문서로 본다. 만약 인감증명서 발급이 어려울 경우 본인서명사실확인서를 발급하는 방법이 있다. 본인서명사실확인서의 경우 인감증명서와 동일한 효력을 가지고 있으며 최근 인감증명서를 대신하여 많이 사용하기도 한다.

 

 

③ 위임인 인감도장

대리계약 시 계약은 본인을 위한 계약인 만큼 위임인의 인감도장이 필요하다. 만약 위임인의 인감도장을 지참하지 못했다면 대리인의 도장으로 날인을 해도 효력이 있을까?

 

실무에서 종종 이러한 경우가 발생하는데 위임인 날인, 대리인날인 모두 대리인 도장으로 날인하는 경우가 있다. 이경우 정말 아무런 문제 없이 계약의 법적효력을 주장할 수 있을까? 

 

대리행위 자체가 대리인을 위한 행위가 아닌 본인을 위한 행위였으며, 위임장에 위임인의 자필서명 및 인감도장 날인, 인감증명서 첨부가 되었기 때문에 법적효력은 인정될 수 있다고 본다. 

 

하지만 보다 완벽하게 효력을 주장하기 위해서라면 위임장에 본인의 인감도장 대신 대리인의 도장으로 날인한다라는 위임의 범위를 보다 명확하게 해 주는 것이 좋다고 할 수 있다. 추후 분쟁을 방지하기 위함이지만 가급적 대리계약 시에는 본인(위임인)의 인감도장을 지참하여 날인하는 것이 가장 안전한 방법이다.

 

 

④ 위임인 신분증

계약 시 상호 간의 신분확인은 필수이다. 그렇기 때문에 위임인의 신분증 역시 대리계약에서 필수로 지참해야 할 서류이다. 신분증은 사본으로 준비해도 가능하다.

 

⑤ 대리인의 신분증 및 도장

대리인 역시 본인의 신원확인을 위한 신분증과 대리인란에 날인을 하기 위한 도장을 지참해야 한다.

 

대리계약 시 지참해야할 서류에 대해서 알아보았다. 이밖에도 소유자를 확인할수 있는 등기사항전부증명서가 필요하다. 하지만 해당 서류는 부동산에서 소유주 확인을 위해서 발급하는 만큼 계약 당사자가 준비하지 않아도 되는 경우가 대부분이다.

 

지금까지 대리계약시 준비서류에 대해서 알아보았다.

본인 소유의 부동산임에도 불구하고 계약 당일 참석을 못하게 되어 진행하는 대리계약. 최근에는 전자계약시스템을 통한 전자계약을 하는 중개업소들이 늘고 있는 만큼 전자계약을 통해서 계약을 진행한다면 대리행위 없이도 할 수 있으니 공인중개사에게 전자계약을 요청하는 것도 하나의 방법이다.

 

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